协和新世界策划全方案.docx

协和新世界策划全方案目录

第一部分项目区域市场分析2~11

一、天河区市场情况分析2～4

二、区域市场分析5～11

第二部分项目价格评估及部署12~17

一、项目价格评估13~14

二、项目价格部署15

三、项目资金回笼预测15~17

第三部分项目初期销售进度与安排18~38

一、园林概述18

二、项目前期推广计划安排表18

三、筹备铺垫期部署19~23

四、预热内部认购期24~33

五、首次大型展销期部署34~38

第四部分项目设施及包装建议39~42

一、展销中心的功能设置与布局39

二、现场包装40

三、示范单位41

四、住客大堂41

五、塔楼住宅平面42

六、住客会所42

第五部分项目定位及目标客户群分析43~45

一、项目定位43~44

二、目标客户群分析44~45

第一部分项目区域市场分析

一、天河区市场情况分析

1.供求关系分析

2000年1~9月，天河区高层住宅共批出167.6万m2,成交则有169.1万m2,成交量与批出量基本持平，但从总体上分析，天

河区高层住宅的供应量较大，供大于求的情况仍相当严重。

表1:天河区高层住宅供求情况

时间

预售批出量(m2)

成交量(m2)

2000年1月

40,529

80,552

2000年2月

163,628

51,179

2000年3月

29,683

71,992

2000年4月

98,077

84,081

2000年5月

31,669

66,927

2000年6月

89,378

83,960

2000年7月

99,059

74,141

2000年8月

186,752

58,035

2000年9月

89,303

150,995

总计

1,675,759

1,690,955

2.天河区的价格走势

1999年9月~2000年9月，天河区高层住宅的成交价格形成稳中趋降的态势，整体处于调整期。其中2000年9月与1999年

同期相比，价格下降346元/m2,下降了5.9%。

表3:天河区高层住宅成交价格走势

时间

成交价格(元/m2)

1999年9月

5,912

1999年10月

5,561

1999年11月

5,565

1999年12月

5,991

2000年1月

6,096

2000年2月

5,989

2000年3月

5.283

2000年4月

5,699

2000年5月

5,229

2000年6月

6,064

2000年7月

5,982

2000年8月

5,938

2000年9月

5,566

二、区域市场分析

本项目所在的天河北路段是天河北楼市竞争最猛烈的地段，在短短的300m的路两旁矗立着金田花园、龙口花园、帝景苑、芳草园、金海花园、华标广场及天麟第等接近10个在售的楼盘，在

售面积将近40万m2。

深入分析对手项目的包装特点与销售情况，对本项目的寻求正确的定位与适当的包装有莫大帮助。下面仅选择紧邻本项目的

芳草园、华标广场及帝景苑作较深入的分析。

1.周边项目资料明细分析

1)芳草园

本项目与芳草园属同一地块，在规划上有许多资源是共享的，比如：中央绿地、室外运动场地及幼儿园等设施，而单元面积与户型与本项目也比较相似，因此它将是本项目销售中的

一个最重要的对手。

A.广告特点：风格比较清新，表现其“天河北大型绿色环保社

区”的主题，极容易吸引年轻一代的买家。

B.包装特点：没有紧扣住项目主题包装，形象不鲜明。但是由于1999年底开始内部认购时，工程进度已经接近封顶，花园也基本完成，现场环境在当时的市场条件下是不错的，的确吸引了一班年轻的买家

与投资者。

C.推广部署：由于缺乏持续性的推广，楼盘的形象难以确立。

D.价格部署：内部认购均价5,200元/m2,第一次展销会调升至6,000元/m2均价，调整过急、调整幅度过快，令

市场难以同意，故此，销售进度一度受阻。

E.销售情况：由于缺乏持续性推广，目前销售率近50%。

F.户型分析

表3:芳草园成交户型分析

面积

86m2

92m2

110m2

118m2

合计

户型