物业避难层制度.doc

物业避难层制度

物业避难层管理制度

一、总则

（一）目的

为加强本高端小区物业对避难层的有效管理，确保避难层在紧急情况下能充分发挥其安全避难功能，保障小区业主及相关人员的生命安全，依据国家相关法律法规及建筑设计规范，结合本小区实际情况，特制定本制度。

（二）适用范围

本制度适用于本高端小区内所有避难层的管理、维护、使用及相关人员的行为规范。涵盖物业管理公司全体员工、小区业主、访客以及其他进入避难层区域的人员。

（三）管理原则

1.安全第一原则：将保障避难层的安全可靠性作为首要目标，确保其在紧急时刻能够正常投入使用。

2.依法依规原则：严格按照国家和地方有关建筑安全、消防等法律法规以及相关标准进行管理。

3.专人负责原则：明确专门的责任人对避难层进行日常管理和维护，确保管理工作落实到位。

4.定期维护原则：制定详细的维护计划，定期对避难层的设施设备进行检查、保养和维修，确保其处于良好运行状态。

二、避难层设施设备管理

（一）设施设备清单及标识

1.详细清单：物业管理公司应编制避难层设施设备详细清单，包括但不限于消防设施（如消火栓、灭火器、自动喷水灭火系统等）、通风与防烟设施、应急照明与疏散指示标志、通信设备、防坠落设施等。清单应明确设施设备的名称、型号、数量、位置及维护记录等信息。

2.标识设置：在避难层显著位置设置各类设施设备的标识牌，注明设施设备的名称、用途、操作方法及维护责任人等信息。标识应清晰、准确、耐用，符合国家相关标准要求。

（二）日常巡查

1.巡查频次：安排专人每日对避难层进行巡查，重点检查设施设备的外观是否完好、运行是否正常、标识是否清晰等。

2.巡查内容：

-消防设施：检查消火栓箱内设备是否齐全，包括消防水带、水枪头是否完好无损，阀门是否能正常开启；灭火器压力是否正常，铅封是否完好，外观有无损坏；自动喷水灭火系统的喷头是否被遮挡、损坏，报警阀组是否正常工作等。

-通风与防烟设施：查看通风管道是否畅通，有无破损、漏风现象；防烟阀是否处于正常开启或关闭状态，手动和自动控制功能是否正常。

-应急照明与疏散指示标志：检查应急照明灯具是否能正常点亮，亮度是否符合要求；疏散指示标志的方向指示是否正确，表面是否有损坏。

-通信设备：测试通信设备的通话功能是否正常，信号是否良好。

-防坠落设施：检查栏杆、防护网等防坠落设施是否牢固，有无松动、损坏现象。

（三）定期维护保养

1.维护保养计划：根据设施设备的使用说明书和相关标准，制定详细的年度维护保养计划，明确维护保养的项目、周期、责任人及费用预算等。

2.保养内容：

-消防设施：每月对消火栓和灭火器进行全面检查和维护，包括清洁、除锈、润滑等；每季度对自动喷水灭火系统进行联动测试，确保系统正常运行；每年邀请专业消防检测机构进行消防设施的全面检测和维护。

-通风与防烟设施：每季度对通风管道进行清洁和检查，对风机进行保养和调试；每年对防烟阀进行全面检查和维护，确保其动作灵敏、关闭严密。

-应急照明与疏散指示标志：每月对应急照明灯具和疏散指示标志进行充放电试验，每半年进行一次全面检查和维护，及时更换损坏的灯具和标志。

-通信设备：每季度对通信设备进行检测和维护，确保其性能稳定、通信畅通。

-防坠落设施：每半年对栏杆、防护网等防坠落设施进行检查和加固，如有损坏及时修复或更换。

（四）故障处理

1.报告机制：巡查人员如发现设施设备存在故障或异常情况，应立即向物业管理公司的维修部门报告，并详细记录故障发生的时间、地点、现象等信息。

2.维修流程：维修部门接到报告后，应及时安排维修人员前往现场进行维修。对于一般性故障，维修人员应在规定时间内修复；对于较为复杂的故障，应制定详细的维修方案，并尽快组织实施。在维修过程中，要做好安全防护措施，确保维修工作安全进行。

3.记录与跟踪：对设施设备的故障维修情况进行详细记录，包括故障原因、维修方法、维修时间、维修人员等信息。维修完成后，对维修效果进行跟踪检查，确保设施设备恢复正常运行。

三、避难层日常使用管理

（一）禁止行为

1.严禁占用：严禁任何单位和个人在避难层堆放杂物、停放车辆或设置其他障碍物，确保避难层疏散通道畅通无阻。

2.禁止改变用途：不得擅自改变避难层的使用性质，不得在避难层内进行商业活动、居住或其他与避难功能无关的活动。

3.禁止破坏设施：禁止任何人员故意破坏避难层的设施设备，如拆卸、损坏消防设施、通风设备、应急照明等。

（二）特殊情况使用规定

1.紧急情况：在发生火灾、地震等紧急情况时，避难层将按照相关应急预案向小区业主及相关人员开放，供其紧急避难使用。物业管理公司应安排专人负