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2024年房地产行业土地市场分析报告

2024年4月

目录

TOC\o1-3\h\z\u一、土地市场整体成交溢价未达历史高点 PAGEREFToc367524295\h4

二、土地成交结构性分化：一线城市土地成交回升更为明显 PAGEREFToc367524296\h4

三、土地成交结构性分化：一线住宅/商业双旺，二线商业溢价率不高，长三角/珠三角领涨 PAGEREFToc367524297\h6

四、土地成交均价/销售均价比率显示企业利润率承压 PAGEREFToc367524298\h8

五、企业投资意愿较强，库存分化，预计土地市场热度将结构性持续 PAGEREFToc367524299\h12

土地出让金收入作为地方政府性基金收入的重要部分存在。地方政府性基金收入是和地方财政收入并列的一项地方收入的来源。至今为止，土地出让金仍是地方政府收入的重要来源：以2024年为例，我国各地地方财政收入61,077亿，地方政府性基金收入34,204亿，土地出让金收入达到28,517亿，占地方政府性基金收入的83%。2024-12年各地土地出让金收入/地方财政收入的比例均在四成以上，2024年该比例为44%，2024年时该比例一度高达69%。地方财政对土地出让的依赖短期内难以改变，这是我们讨论“地王“问题的大背景。

9月5日，以长三角地区为代表的多地高总价、高溢价地块成交。其中上海徐家汇中心项目成交总价达218亿元，杭州华家池地块成交总价达137亿元。在本文中，我们对2024年以来全国土地市场进行了梳理，希望为投资者理清几个问题：

1）和前个周期的高点相比，当下土地市场的热度几何？2）土地市场的热度是否存在结构性，区域性特点？3）目前土地市场出让价格对下一阶段企业利润率水平如何影响？4）对目前土地市场变化，对后续政策判断。

一、土地市场整体成交溢价未达历史高点

自2024年3月以来，土地溢价率持续走高。2024年8月，全国一/二/三四线城市成交土地平均溢价分别为42%/19%/10%，相比2024年末21%/11%/8%有明显上升，但和前期高点2024年一月的平均溢价率128%/44%/31%尚有一定距离。总体而言，现阶段土地市场热度显著上升，溢价处在近两年高位，一线城市维持高溢价，但和历史高点相比，整体溢价水平尚有距离。

从我们对历年土地市场的成交情况梳理可见，一线及二线城市楼面均价上升到接近2024年水平，三四线城市楼面均价则持续波动，未现明显上涨：一线城市楼面均价在2024年末达到低位，随后不断攀升，目前土地楼面均价达到5,569元/平米，接近2024年6月以来的峰值。二线城市8月楼面均价1,480元/平米，低于2024年高位水平。三四线城市8月楼面均价1,106元/平米，未见大幅上行。

二、土地成交结构性分化：一线城市土地成交回升更为明显

从年初至今累计土地出让金的情况判断，一线城市的商业及住宅累计土地出让金都超过了2024年全年的水平。二线和三四线城市住宅1-8月土地出让金比2024年全年土地出让金的比重均接近80%。将1-8月累计土地成交金额和2024/11/12年全年土地出让金进行比较，一线城市该比率为1.48/1.05/0.81；二线城市该比率为0.75/0.75/0.69；三四线城市该比率为0.82/0.66/0.68。一线城市土地出让金上升势头明显强于低层级城市。显示开发企业对于核心城市土地稀缺性共识比较一致。

从各类型土地出让情况判断，二线城市商业用地的土地出让金仅占到2024年全年土地出让金的60%，占比最低。今年1-8月，主要二线城市共推出商业用地12,758万平，仅相当于2024年57%，我们判断供给下降主要由于此前年度供应较为充分，企业对于二线城市商业土地的获取意愿下降，导致二线城市商业用地土地出让金增幅小于其他各线城市的主要原因。

三、土地成交结构性分化：一线住宅/商业双旺，二线商业溢价率不高，长三角/珠三角领涨

从不同物业类型看：一线城市商业和住宅物业溢价率都大幅上升，二线城市住宅和商业用地的溢价率自2024年6月以来，出现了较为明显的分化。三四线城市住宅土地溢价率随着一二线土地市场的升温也有所上升。

一线城市各类用地的稀缺性在今年土地市场的成交中体现棉线，随着土地市场的升温，一线城市的商业和住宅用地的溢价率都出现了明显上升。

一线城市的住宅市场由于供应偏紧，需求旺盛，房价增幅显著领先全国，房价的上升带来开发企业对于土地市场溢价的容忍度提升，一线城市土地溢价率的大幅上升。

自2024年6月以来，二线城市