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土地评估的原则和方法

一、 土地评估的原则

（一） 供求原则

（二） 替代原则

（三） 最有效使用原则：

（四） 均衡原则

（五） 报酬递增或递减原则

（六） 公平原则

（七） 预测原则

（八） 房地分估、土地优先的原则

（九） 动态原则

二、 土地评估的方法

（一） 、收益还原法：

收益还原法：也称收益现值法。它是将土地的总收益扣除总费用得到土地纯收益，运用适当的还原利率将土地纯收益折算求得评估期日的地价，即土地在未来若干年的纯收益折算为现值的总和。这种方法也称为地租资本化（法）。采用收益现值法时，须根据土地使用权所能带来的、未来预期收益的现值确定评估值，须避免将其他资产带来的收益误算到土地使用权的收益中。

（二） 、市场比较法：市场比较法也称现行市价法，它是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或使用价值相同的土地买卖。

基本原理：根据经济学理论，在同一市场上，具有相同效用的物品，就具有同一的价格，即具备完全替代关系。人别一角度讲，在同一市场上两个以上具有替代关系的商品同时存在时，商品的价格是经过两者相互影响之后者决定。可以利用与待估宗地同类型的具有替代性的、已经成交的案例价格，推测待估的价格。

（三） 、成本逼近法：

成本逼近法：就是成本逼近法，就是以开发该土地的使用权所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润和利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的一种估价方法。

（四） 、假设开发法

假设开发法又称剩余法，有时还称作倒算法、残余法和余值法等，即在估算未来不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用，将地价和房价分离以计算土地价格的方法。

1、 基本原理

根据马克思的土地价格理论，“一切地租都是剩余价值，是剩余劳动的产物，”人纯理论上说，地租不仅是扣除成本、利润后的余额，而且还是扣除利息、税收的余额。

2、 估价的等程序一般是

（1）调查评估宗地的内、外部条件，确定土地最佳利用方式。

（2） 估计开发完成后房地产（或旧有房地产）总的出售价格

（3） 估计土地开发、建筑总费用、其它费用或旧有房屋现值。

（4）计算地价

（五）、基准地价系数修正法：

1、 基准地价：各城镇按不同的土地级别分别评估和的商业、工业、住宅等各类用地的平均价格。

2、 基准地价系数修正法：以级别基准地价为基础，选择宗地地价影响因素，编制宗地地价修正系数表，同时考虑年期、时间等其他因素，对基准地价进行修正，得出宗地地价的评估方法。