地产行业市场前景及投资研究报告：美国地产供需，关注优质出口标的.pdf

证券研究报告

剖析美国地产供需，关注优质出口标的

——地产杂谈系列之五十二

2024年1月31日

1

要点总结

美国楼市量缩价挺，主要受高利率、低库存制约，其中高利率制约换房需求，低库存兼具短长期原因。2023年美国成屋销售409万套，创1996年以

来新低，其中12月成屋销售折年数378万套、创2010年11月以来新低。成交连续2年下滑，主要因购房需求受高利率制约，尤其是大量待置换群体锁

定低房贷利率（2023Q2有2/3的房贷利率低于4%）。近两年美国房价跌幅有限，主要受成屋低库存影响，供给收缩或抛压不大，一是置换需求萎缩

导致挂牌减少，二是美国经历长期去杠杆叠加本轮财政宽松、居民资产负债表较为健康。但成屋库存自2007年以来呈现下行趋势、难以用上述原因

完全解释。从新增供需看，近十年美国房屋增量与人口基本匹配，但房屋老化等问题导致实际供需平衡或趋紧，目前空置房屋占住房存量10%，回

到1986年水平；除总量因素外，成屋亦存在结构性供给问题。近十年美国老年人口显著增加、业主居住时间大幅延长，促使换房频率、房屋流动性

显著降低，进一步加剧成屋供给不足。

未来美国降息有望促进住房供需释放，带动楼市温和回暖。2023Q4美债收益率见顶回落，30年期房贷利率同步回落。若后续美联储开启降息，有望

刺激购房需求尤其是锁定低利率的待置换群体。R显示2023年11-12月新挂牌出售房屋连续两个月同比正增长。但是，考虑2024年美联储

降息幅度或有限，业主观望情绪较强，判断2024年成屋销售回升幅度或相对温和。参考历史，美债收益率回落后，美国成屋销售多呈现筑底改善但

略有滞后。此外高房价也一定程度制约购房能力，美国家庭房价收入比从2019年3.4倍升至2022年4.5倍。新房方面，近几年高房价刺激开发商开工，

销售走弱导致新房库存累积、去化周期偏长（2023年末达9个月），预计2024年新开工规模延续下滑。

家居库存降至历史中等水平，关注高出口业绩优标的。美国家居行业一方面有望受益地产销售温和复苏；另一方面行业库存降至历史中等水平，后

续随着销售改善将进入被动去库与主动补库阶段。2021年美国楼市较好叠加海运价格高企，促使美国家居批发与零售企业主动补库，2022年以来上

述逻辑逆转导致行业持续去库，目前仍处主动去库状态，但库销比已降至历史中等水平。随着地产销售逐步复苏，将带动家居库存进一步被动降低，

再之后迎来补库存需求。而美国家居进口中，我国占比超3成，部分家居企业通过在越南、墨西哥建厂，合理规避美国关税，同时通过发展跨境电

商加大产品出口力度。具体标的上，美国收入占比较高的有匠心家居、恒林股份、麒盛科技、建霖家居、致欧科技等；2023Q1-3匠心家居、恒林股

份、致欧科技、麒盛科技业绩增长较好，在行业需求偏弱背景下，展现出较强的α能力。

投资建议：随着后续美联储重启降息，美国楼市成交有望温和回升叠加家居企业补库，利好国内家居出口标的。中长期看，尽管面临贸易摩擦担忧、

海外拓展与品牌培育难，但考虑国内地产后周期产能相对过剩、降息周期下海外经济需求复苏向好，企业出海或具备较大发展空间，优质企业估值

亦有望迎来提升。标的方面，考虑2024年美国楼市回暖或较温和、美国家居企业由降库到补库亦需要时间，建议关注美国收入占比高、业绩表现具

备韧性的家居出口公司，如匠心家居、恒林股份等；同时也建议关注在海外市场积极布局的建材企业，如华新水泥、北新建材、伟星新材等。

风险提示：1）美联储降息幅度低于预期；2）美国对中国家居建材产品进口关税政策收紧；3）美国家居行业去库时间超预期；4）国内建材家居出

口企业因产品竞争力不足、自主品牌薄弱导致业务拓展不及预期。

2

CONTENT

目录一、高利率制约换房置业，低库存兼具短长期原因

二、降息将促进供需释放，美国楼市或将温和回暖

三、家居库存降至中等水平