“以房抵债”：建筑施工企业视域下财税应用及风险探析.docVIP

“以房抵债”：建筑施工企业视域下财税应用及风险探析

[摘要]近年来，随着房地产市场疲软、房地产开发企业经营困难加剧、出险企业不断增加，建筑施工企业收款困难，“以房抵债”已越来越普遍。实践中，“以房抵债”实施方案多样且在不断创新，相关财税疑难问题如未厘清，不仅无法化解债权债务纠纷，而且可能给施工企业带来风险。文章梳理建筑施工企业的财税应用要点，分析相关法律、涉税和资金风险，在提出风险防范措施的同时，从多维度出发，探讨不同实施方案的优先选择思路，以期为建筑施工企业“以房抵债”管理实践提供一定的借鉴。

[关键词]以房抵债；财税应用；风险分析；风险防范

近年来，尽管房地产业在高速发展，但我国的房地产行业在面对国家宏观调控和国际环境震荡时受到的波动较大，资金链较为脆弱。建设方为缓解压力，往往利用其作为建设单位的优势地位，采取各种方式变更原合同约定的以现金支付工程款的形式，促使施工单位同意以“房屋折抵工程款”的方式清偿债务。在头部地产企业爆雷事件的影响下，多数建筑施工企业为确保清收清欠工作的有效管理，积极改善债权债务“双高”的局面，降低资产负债率，缓解资金压力，接受了建设方的“以房抵债”方案。同时，建筑施工企业积极与供应商、材料商、劳务队伍等谈判和落实以房抵债业务，推动纵向一体化以房抵债工作的顺利进行。在实际操作中，以房抵债涉及的财税问题及相关风险层出不穷。为此，应分析相关法律、涉税和资金风险，提出风险防范措施，从多维度出发探讨不同实施方案的优先选择思路[1]。

从业务实质角度来看，经法院判决的以房抵债行为对债权方和债务方来说，可以视作两笔独立的业务。

一是债务人建设单位（以下简称“甲方”）销售房地产，以销售所得偿还欠施工单位（以下简称“乙方”）债务。此笔业务中，甲方以其开发的房地产作为偿债手段，通过销售获取资金以清偿债务。

二是债权人乙方自甲方收取工程款，用工程款的所得购买房地产。在此笔业务中，乙方以工程款抵扣部分房款，再以现金或银行转账等方式支付剩余房款，从而获得房地产。以房抵债可以加快建筑施工企业的资金周转，提高其资金使用效率。当建设单位无法按时支付工程款时，建筑施工企业可以通过以房抵债的方式获得一定的补偿，避免因债务纠纷引起的法律诉讼等问题。

二、主要实施方案及财稅应用

建筑施工企业以房抵债主要有以下三种实施方案。

第一种，甲方以房产抵债给建筑施工企业，等额抵债，乙方获取房产，或自用或出租或对外销售（此方案以下简称“以房抵债乙方获取房产”）。

第二种，甲方以目标房地产作价入股或投资设立新公司，经各方自愿协商，乙方以对甲方的债权作价收购甲方持有的目标公司股权，甲方与乙方共同推进甲方债务兑付（以下简称“甲方以房为股权抵乙方债权”）。

第三种，乙方对上游单位如供应商、劳务队伍等（以下简称“丙方”）存在债务，同时丙方愿意接受甲方的房产。因此，经乙方介绍，先由甲方和丙方签订售房合同，直接将房产销售给丙方，甲方对丙方形成债权。此后，甲、乙、丙三方签订抵债协议，用甲方对丙方的债权抵减甲方对乙方的债务，乙方对丙方的债权和债务相互抵消（以下简称“甲、乙、丙三方纵向一体化抵债”）。

（一）以房抵债乙方获取房产财税处理

抵债协议签订后，乙方与甲方债权债务关系消灭，视同自甲方收款，应向甲方开具增值税发票，同时按“建筑服务”申报缴纳增值税。产权办理过户时，乙方作为购买人，购买商品房抵偿工程款，与直接从外部购买商品房的涉税处理一致。乙方还应缴纳契税，同时按产权转移书据，依照万分之五的税率缴纳印花税。

抵债协议签订后，但未办理产权过户，此时乙方借方科目应使用“抵债资产”还是“合同资产”存在争议。有人认为“抵债资产”科目核算企业依法取得并准备按有关规定进行处置的实物抵债资产的成本，虽然常见于金融行业抵债核算，随着时代的进步，以房抵债的普及，其他行业也应用该科目核算。也有人认为，采用“合同资产”较为合适，因为此时权利取决于时间流逝之外的其他因素。

文章认为，产权尚未转移，乙方仍有收取对价的权利，且房产未过户，并不满足资产的定义，即该房产预期不会给企业带来经济利益，考虑房屋所有权是以登记为准的，未办理房屋产权转移登记前，乙方并未取得房屋所有权。因此，不应做会计处理[2]。

在办理产权过户后，乙方应根据获取房产后的用途分类，借记“固定资产”或“投资性房地产”科目，贷记“应收账款—应收工程款—甲”科目。如建筑施工企业在确认应收账款时，未发生增值税纳税义务，此时其增值税纳税义务发生，借记“应交税费—待转销项税额”科目，贷记“应交税费—应交增值税（销项税额）”科目。

（二）甲方以房为股权抵乙方债权财税处理

甲方以持有的不动产出资设立新公司，并将新公司股权转让给乙公司以作债务偿还。此种方案下，以股权抵债权实质属于债务重组，即甲方以非货币性资产清偿债务，乙方以对甲方