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房地产评估

[简答题]

简述房地产价格与一般物品价格的差异性参考答案

房地产价格与一般物品价格的差异性主要体现在：

从评估的角度看，房地产价格实质上是一种权益价

格； （1分）

价格构成具有双重性。由于组成房地产价格的地价和房价形成因素不同，从而决定了房地产价格构成具有双重性

质； （1分）

可用租金的形式表示；

无统一的市场，价格的个别性强；

受折旧的影响小，增值性强。[简答题]

简述多因素综合评定法的基本思路

答：多因素综合评定法的基本思路就是依据一定的目的和原则，以土地单元为样本，选择对土地单元发生作用的因素和因子作为评价指标，并赋予相应参数，然后用适宜的计算方法将样本加以归并，即划分土地级别

[简答题]

简述建筑物重置价格和重建价格的异同点。

答：建筑物重置价格和重建价格的相同点，都是求取在估价时点的全新状态的估价对象建筑物的重新建造成本，都是以估价时点的价格水平计算

的；

不同点是：重置价格只要求建筑物具有同等的功能和效用，并不要求与建筑物完全相同，采用估价时点的建筑材料和技术即可。重建则要求建筑物是旧建筑物完全相同的复制品，建筑材料和技术也必须是估价对象原有的。

[论述题]

试述基准地价修正系数法估价的程序。

答：基准地价修正系数法估价的程序如下：

收集整理土地定级估价成果资料。包括：土地级别图、基准地价图、样点地价分布图、基准地价表、基准地价修正系数表和相应的因素条件说明表

等；

确定修正系数表。根据待估宗地的位置、用途、所处的土地级别、所对应的基准地价，确定相应的因素条件说明表和因素修订表，确定影响因

素；

调查宗地地价影响因素的指标条件；

制定待估宗地修正系数。根据每个因素的指标值，查对相对应用途土地的基准地价影响因素指标说明表，确定因素指标对应的优劣状况，按优劣状况再查对基准地价修正系数表，得到该因素的修正系

数；

确定待估宗地使用年期修正系数。基准地价对应的使用年期，是个用途土地使用权的最高出让年期，

确定待估宗地使用年期修正系数。基准地价对应的使用年期，是个用途土地使用权的最高出让年期，而具体宗地的使用年期可能各不相同，因此必须进行年期修正； （1分）

确定期日修正系数。期日修正一般可以根据地价指数的变动幅度进行；

确定容积率修正系数；

评估宗地地价。按下式计算待估宗地的地价水平：待估宗地地价=待估宗地所处地段的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×区域因素修正×个别因素修正。 （1分）

[计算题]

某套住宅处在一幢20层商品住宅楼的第15层，建筑面积120平方米，耐用年限为70年，在估价时点房地产已出租使用5年。据调查，该住宅租金为每月4500元，押金1万元，银行一年期存款利率2.25%，该建筑物的造价为2000元/平方米，家电设备原值4万元，耐用年限设定为10年，残值率4%。根据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的3%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3‰，估价对象的资本化率为10%，计算该房地产在估价时点的价格。

参考答案

（一）根据题意计算有效毛收入：

（1）年租金收入=4500×12=54000（元）

（2）年押金利息=10000×2.25%=225（元）

（3）年有效毛收入=54000+225=54225

（元）

（二）计算总运营费用：

（1）房屋原值=2000×120=240000（元）

（2）家电设备年折旧额=40000×（1-4%）÷10=3840（元）

（3）房地产税=年租金×12%=54000×12%=6480（元）

（4）管理费=年租金×3%=54000×3%=1620（元）

（5）修缮费=房屋原值×2%=240000×2%=4800（元）

（6）保险费=房屋原值×3‰=240000×3‰=720（元）

（7）年总运营费用=3840+6480+1620+4800+720=17460（元）

（三）确定净收益：

净收益=年有效毛收入-年总运营费用=54225-17460=36765（元）

（四）计算房地产价格

据题意，未来可获得净收益的年限即为70-5=65年，选用净收益不变有限年期的公式进行计算。

所以该房地产在估价时点的价格为366900元。[计算题]

在一宗已七通一平的待开发建筑的土地上，土地面积为2000平方米，建筑容积率为3，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该

写字楼建成后即出售，预计售价为8000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为15%，投资利润率为20%。试估算该宗土地目