2022温州保利国际广场商业商办项目营销方案.pptx

以远见超越未见温州保利国际广场营销策划方案PARTONEPARTTWOPARTTHREE卖什么卖多少怎么卖本次提报的3大核心命题P卖什么ART1整体市场情况个案情况从市场去判定本案卖什么温州城市基本面GDP稳中有进，经济基本面稳健但人口增速放缓；房地产开发投资增幅下降;GDP：一季度GDP1889亿元，同比增长6.1%，排名全省第3；一季度温州经济表现强劲韧性，实现“一季稳”目标，三产齐头并进，规模以上工业增加值342.7亿元，同比增长9.4%，工业生产为重要经济引擎。人口：2021年末常住人口964.5万人，全省第2，同比增长0.75%，基本面稳健但增速缓慢，离2025年千万人口目标有较大差距;2021年城镇化率72.8%，其中洞头区54.3%，其余三区平均城镇化率高达91%;2021年人均住房面积53.9m，远超全国七普人均住房面积(41.76m);房地产开发投资：2021年至今，房地产投资规模增幅呈下降趋势，2月环比增速断崖下滑8.8%，3至5月降幅收窄，5月投资规模达570.5亿元，随房企融资条件趋稳，后市有望企稳回升。表：2011-2021温州常住人口表：2021-2022.6温州GDP2021-2022.6温州房地产开发投资额及同比增长率时间全民生产总值（亿元）同比（%）2021一季度1738.2621.902021二季度3644.2313.902021三季度5502.9610.202021四季度7585.027.702022一季度1888.846.102022二季度3745.83.3%时间常住人口（万人）增长率（%）2021964.50.752020957.32.932019930.00.542018925.00.382017921.50.442016917.50.642015911.70.542014906.8-1.402013919.70.452012915.60.142011914.30.09数据统计于温州统计局，综合整理。温州楼市政策“温十五条”重磅出击实现政策底，宽松政策亦加剧客户观望情绪政策：2月22日起，”温八条“逐步兑现，6月17日”温十五条“重磅升级，政策宽松至底部，首付比例降至20%，公积金提额，首套房房贷利率4.25%已降至长三角地区较低水平，另涉及0.6%购房补贴、人才政策、安居贷（前三年只还息不还本)、房票全域流转等全方位调控，降低购房门槛，积极救市。客户心态：政策密集出台后加剧客户“买涨不买跌”、货比多家心态，致其观望情绪浓郁，成交周期随之延长。出台时间“温十五条”政策2022.6.171、降首付:公积金贷款首套房最低首付比例降至20%、二套房最低首付比例降至40%;商业贷首套房首付20%、二套房30%;2、“温暖安居”优惠活动，含人居节、房展会、月光经济周;3、加大公积金支持。无房提额从1200元升至1400元;贷款额度单人提高15万;贷款额度中缴存时艰最高倍数增至11倍;4、无房无贷、有1套住房无贷执行首套首贷优惠政策;5、贷款利率下调至长三角较低水平(首套房4.25%);6、受疫情影响调整按揭还款安排;7、市区首套房取证后给予购房款0.6%的消费补助;（1至7条适用于9月30日以前）8、刚需首套房前3年可还息不还本（(华夏银行“安居贷”产品);9、三孩家庭公积金贷款额度上浮至50%;10、加强房地产风险监测预警，含融资违约风险排查、商品房预售资金监管;11、积极协调逾期交付项目;12、加快人口聚集。大专以上可在市区先落户后择业;13、持续开展房地产市场秩序专项整治行动;14、原则上全面停止安置房新建，推进房票政策全覆盖;15、加快筹集保障性租赁住房。数据统计于网络统计温州土地市场供求双缩，底价成交是主旋律，地方国企托底显著，竞争加大供求：上半年温州共出让24宗商业地块，总成交金额约12亿元，供应量仅43万方，同比锐减32%，受供应量大幅下降影响，成交量减少至40万方，同比下滑26%;成交价、溢价率：地方城投托底显著，底价成交是主旋律，2022年上半年24宗成交商业地块，0溢价率地块多达17宗；鹿城区土拍：2022年鹿城区新拍地块将加大未来商业及办公的竞争。表：2022年鹿城区重点商业地块滨江商务区E-04、E-07地块（商住）竞得单位：温州时代占地：47262㎡（商业不小于3万㎡）容积率：3.9可建：185382㎡楼面价：13799元/㎡温州市核心片区吴桥单元A-34a地块竞得单位：温州市工发城市建设开发占地：52154㎡容积率：1.65可建：86054㎡楼面价：2838元/㎡本案数据统计于浙江省土地资源公共交易中心，仅供参考商业量价走势——逆市下仍坚挺，鹿城区表现优异温州整体商业成交：2022年疫情及全国经济影响，1-7月商业成交3599套，月均去化514套，相对2