第7章存量房地产交易业务的操作《房地产经济实务》课件.pptxVIP

第7章存量房地产交易业务的操作《房地产经济实务》课件

存量房地产交易业务概述存量房地产评估方法与技巧存量房地产买卖合同签订及履行存量房地产贷款与融资服务存量房地产税收制度及优惠政策存量房地产交易纠纷处理机制contents目录

01存量房地产交易业务概述

指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋及其占用范围内的土地使用权。存量房地产定义包括房屋产权明确、交易程序相对复杂、价格受市场供求关系影响等。存量房地产特点存量房地产定义及特点

交易业务类型包括买卖、租赁、抵押等。交易业务流程一般包括交易准备、交易谈判、合同签订、产权过户、交付使用等步骤。交易业务类型与流程

包括《城市房地产管理法》、《合同法》、《物权法》等。如房地产市场调控政策、税收政策、金融政策等，对存量房地产交易业务有重要影响。法律法规与政策背景政策背景法律法规

02存量房地产评估方法与技巧

在评估存量房地产时，应选取与评估对象相似的房地产交易实例作为比较对象，包括地理位置、建筑结构、用途等方面。选取可比实例对可比实例的成交价格进行换算处理，使它们具有相同的价格单位、内涵和时点，以便进行比较。建立价格可比基础将可比实例的成交价格调整为正常交易情况下的价格，以消除交易过程中的特殊因素对价格的影响。交易情况修正将可比实例在其成交日期时的价格调整为评估基准日的价格，以反映市场价格的变动。交易日期修正市场比较法应用

收益还原法分析搜集有关房地产经营收益和费用的资料收集评估对象及其类似房地产的经营收益和费用资料，包括租金、管理费、维修费、保险费等。估算年总收益根据搜集的资料，估算评估对象在未来一定时期内的年总收益。估算年总费用估算评估对象在未来一定时期内的年总费用，包括管理费、维修费、保险费等。计算年净收益将年总收益减去年总费用，得到年净收益。

成本逼近法探讨搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润…收集评估对象及其类似房地产在开发建设过程中的成本、税费和利润等资料。估算重新购建价格根据搜集的资料，采用适当的方法估算评估对象在全新状态下的重新购建价格。估算折旧根据评估对象的实际状况，采用适当的折旧方法估算其折旧额。计算成本价值将重新购建价格减去折旧额，得到成本价值。

评估目的明确在进行存量房地产评估时，应明确评估目的和评估报告的使用者，以便选择合适的评估方法和参数。方法选择适当在选择评估方法时，应根据评估目的、评估对象的类型和特点以及市场条件等因素进行综合考虑，选择最适当的评估方法。数据来源可靠在收集数据资料时，应确保数据来源的可靠性和准确性，避免使用过时或不准确的数据。参数确定合理在确定评估参数时，应结合实际情况和市场趋势进行综合分析，确保参数的合理性和准确性。评估中注意事项

03存量房地产买卖合同签订及履行

当事人名称或者姓名和住所明确买卖双方的身份信息和联系方式。交房时间约定房屋交付的时间和条件，包括房屋交接手续和相关费用的结算方式。标的描述房屋的基本状况，包括坐落位置、面积、产权状况等。违约责任明确买卖双方违反合同约定的责任和违约金的计算方式。房屋的价格及付款时间约定明确房屋的交易价格、付款方式、付款时间和相关税费承担方式。解决争议的方法约定合同争议的解决方式，包括协商、调解、仲裁或诉讼等途径。买卖合同基本条款解读

买卖双方权益保障措施买方权益保障确保买方能够按照合同约定获得房屋产权，要求卖方提供真实的房屋信息和相关证件，并承担房屋质量瑕疵担保责任。卖方权益保障确保卖方能够按照合同约定收到房款，要求买方按时履行付款义务，并承担房屋交付前的相关费用和责任。中介机构责任中介机构应当提供真实的交易信息和专业的服务，保障买卖双方的合法权益，对因其过错造成的损失承担赔偿责任。

交易资金安全产权变更风险房屋质量风险市场变化风险合同履行过程中风险防卖双方应当选择信誉良好的中介机构或银行进行资金监管，确保交易资金的安全。买卖双方应当及时办理房屋产权变更手续，避免因产权问题引起的纠纷。买方应当在购房前对房屋进行充分了解和实地查看，确保房屋质量符合合同约定。买卖双方应当关注市场动态和政策变化，合理评估交易风险，做好应对措施。

04存量房地产贷款与融资服务

个人住房抵押贷款01借款人以自有或第三方所有的住房作为抵押物，向银行申请用于购买、建造、翻建、大修自住住房的贷款。申请条件包括借款人具有完全民事行为能力、有稳定的经济收入、信用良好等。商业用房抵押贷款02借款人以自有或第三方所有的商业用房作为抵押物，向银行申请用于购买、建造、翻建、大修商业用房的贷款。申请条件与个人住房抵押贷款类似，但还需提供商业用房的相关证明文件。公积金贷款03借款人使用公积金作为还款来源，向银行申请用于购买、建造、翻建、大修自住住房的贷款。申请条件包括借款人已参加住房公积金制度、符合当地公积金