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完善我国商品房预售制度的法律思考的中期报告

一、问题的提出

商品房预售制度是指在房屋建设未完成之前，开发商通过签订预售合同的方式，向购房人销售未竣工或未取得预售许可证的房屋。预售制度具有促进房地产开发和实现购房者提前购房的功能，但也存在诸多问题。

当前，我国商品房预售制度面临着以下问题：

1.预售合同的约定过于苛刻，涉嫌不公平对待购房者；

2.部分开发商出于追求经济利益，不按照约定完成房屋建设；

3.预售房屋项目由于各种原因中途停建或被责令停止，购房人的权益得不到保护；

4.投诉渠道缺乏，对购房人的维权支持不足。

因此，对我国商品房预售制度进行深入的法律思考是必要的，以使预售合同条款更为合理，购房人权益得到切实保障。

二、国内外对商品房预售制度的法律探讨

国内外对商品房预售制度的法律探讨主要关注以下方面：

1.预售合同中的公平约定原则

在美国、加拿大等国家，预售合同通常采用模板条款，要求开发商和购房人在签订合同时进行公平的谈判，以使约定更符合共同利益。此外，有些国家还规定开发商把所有塑料和其他化学物质的名称写入合同，方便购房人进行理性判断。

2.预售合同中的专款专用原则

在我国，预售合同费用主要由购房人承担。为了保障购房人的利益，预售合同中应当明确规定各项费用专款专用，如意外保险费、公共维修金、物业费等。

3.预售合同中的变更、终止原则

预售合同应明确约定合同变更、解除或终止的条件和程序，对双方合同义务的规定也应当非常明确。如果开发商因自身原因致使预售合同不能履行，应承担违约责任。

4.预售合同中的违约赔偿原则

对购房人因开发商违约产生的损失，开发商应给予赔偿。

三、思考与建议

在提升我国商品房预售制度的公平性、有效性方面，以下措施有助于加强预售合同的约束力，保障购房人权益：

1.加强对预售合同模板条款的规范，合理设置费用明细，注重细节设置，如规范开发商的销售行为，保护购房人权益。

2.完善监管机构，建立信息公示平台，对购房人和开发商进行公开透明的诚信记录。

3.加强对开发商施工进度的监管，对不按约定时间完成建设的开发商给予处罚。

4.加强对购房人的维权支持，建立完善的投诉渠道，使购房人能够及时反馈问题，得到有效解决。

5.加强对开发商的违约处罚力度，做好赔偿机制，减缓因开发商违约带来的不良影响。