伍三明 以良法善治 推动业主组织建设 法治化 规范化 现代化.pdfVIP

伍三明:以良法善治推动业主组织

建设法治化规范化现代化

2022年11月14日，推动业主组织建设法治化、规范化、现代化“”的

研讨交流会在成都市举行，全国上百名业界专家通过线上线下齐聚成都，围

绕党建引领法治保障机制创新科技赋能“”的主题，展开了推进业主组织建“

设法治化、规范化、现代化”的探索交流，此次交流会由成都市新兴社区发

展中心、北京市海淀和谐社区发展中心共同发起组织。会上，来自北京、南

京、深圳、重庆、成都等地的专家、研究人士就业主组织建设中的制度化建

设、运行问题等进行探讨分析，通过演讲和交流等形式分享观点、碰撞智慧。

成都伍三明就“以良法善治推动业主组织建设法治化规范化现代化”为主题，

从“良法与善治立法与执法理性与自管”三个方面对业主组织建设分享其

观点，以下是根据其分享内容及现场讲稿整理的实录：

一、良法与善治

良法是善治的前提、善治是良法的目标，善治需要良法，良法保障和促

进善治。检验一部良法重要的标准就是制定的法律能否经得起实践的检验，

能否获得人民群众的拥护。一部顺民意、保和谐、促发展的良法，对于社会

和人民具有十分重要的作用。物业管理联系千家万户，直接关系群众切实利

益，抓住物业管理问题，就抓住了人民群众的所思所盼，做好物业管理立

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法，就可以从制度上为抓好物业管理工作提供法治保障，物业管理领域的

良法，对于基层社会治理能力建设和人民群众切身利益的维护，具有十分重

要的意义。中国经济信息社、中国物业管理协会《物业管理行业5月舆情

报告》报道了新版《四川省物业管理条例》获舆论普遍点赞。《四川省物业

管理条例》修订，实质上就是彰显良法善治。

如果立法上的缺陷，势必造成前端制度设计的缺陷，对社会危害影响是

巨大的。比如，经了解到，在《四川省物业管理条例》修订过程中，有同志

提出成立业主大会筹备组之前，应当先完成一次小区业主意见征集，征集

必须有20%以上业主同意以后，才能发起业主大会成立申请，才能组建筹

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备组成立业主大会，没有20%业主同意，就不能提出成立申请。而实质上，

如果采纳这一意见，将造成业主大会成立和首届业主委员会选举更难，首

先让业主大会成立和首届业主委员会选举就难倒在20%以上业主的意见征

集上，这相当于先要召开一次业主大会会议，形成20%以上业主同意的表

决结果才可以成立业主大会筹备组。事实上，通过设立业主大会申请，由街

道办事处（乡镇人民政府）指导成立业主大会筹备组，主要是筹备召开首次

业主大会会议，由街道办事处（乡镇人民政府）出面，通过其组织，协助业

主共同组建一个筹备组，筹备召开一次首次会议，大家通过会议来进行表决

而已。没有筹备组情形下要想召开一次业主大会会议，由个别或者少部分业

主来组织召开不仅不合法实践中也是很难的。目前，对于多少数量的业主

发起申请，从全国地方立法情况来看，主要有三种不同做法。第一种是不

规定业主人数要求，没有规定人数限制。一个业主也可以发起设立，如《上

海住宅物业管理规定》第14条第2款建设“单位未及时提出书面报告的，

业主可以向乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面要求。”

海南、湖北等地方立法也采用这一做法；第二种是规定较少比例业主人数

的要求。通常为十人或者二十人，如《广西壮族自治区物业管理条例》第15

条第2款规定，建设单位逾期未提出书面报告的，十人以上的业主联名，

可以书面向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府提出成立业主大会

的申请，福建等省地方立法采用这一做法。《福建省物业管理条例》第9条

规定，十个以上业主也可以向所在地的乡（镇）人民政府或者街道办事处提

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出书面申请。另外，规定二十名业主数量的，如《陕西物业服务管理条例》

第33条第3款规定，建设单位未履行告知义务或者无法确定建设单位的，

物业服务区域内二十名以上业主可以向街道办事处或者乡（镇）人民政府提