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房地产市场与资本市场的密切关系体现在：土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等房地产贷款，已经成为商业银行、储蓄机构等金融机构资产的主要组成部分；房地产开发公司、房地产有限责任合伙企业和房地产投资信托的股票和其他股票一样在股票交易所交易；房地产抵押贷款支持证券逐渐成为证券市场的重要组成部分。房地产市场与资本市场的上述联系，形成了房地产资本市场。房地产资本市场的结构市场渠道融资分类私人市场公众市场权益融资个人房地产上市公司企业权益型REITs退休基金债务融资商业银行抵押贷款支持证券保险公司抵押型REITs退休基金二、房地产企业融资房地产企业融资主要分为两大类：权益融资债务融资（一）权益融资权益融资的方式：公司上市或增发新股吸收其他机构投资者资金合作开发等权益融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。债务融资的方式：贷款、发行企业债券债务融资的资金融出方不承担项目投资风险，其所获得的报酬是协议中规定的贷款利息和有关费用。房地产开发相关的债务融资主要有：房地产开发贷款和土地储备贷款。（二）债务融资房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售或出租等用途的房地产项目的贷款。土地购置贷款土地开发贷款建设贷款1、房地产开发贷款2、土地储备贷款土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款，主要针对土地储备机构。房地产抵押贷款：是指借款人以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人提供债务履行担保，获得贷款的行为。主要包括：个人住房抵押贷款商用房地产抵押贷款在建工程抵押贷款三、房地产抵押贷款是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。包括：商业性住房抵押贷款政策性（住房公积金）住房抵押贷款政策性住房抵押贷款利率较低，但限于已参加交纳住房公积金的居民，且贷款额度有一定限制。（一）个人住房抵押贷款我国目前个人住房抵押贷款的利率采用可调利率方式，在法定利率调整时，于下年初开始按新的利率规定计算利息。目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的70%。贷款期限最长不超过30年。商用房地产抵押贷款：是指购买商用房地产的机构或个人，以所购买房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。由于商用房地产抵押贷款的风险较高，因此其贷款价值比率通常不超过60%，贷款期限最长不超过10年，贷款利率也要高于个人住房抵押贷款。（二）商用房地产抵押贷款是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。（三）在建工程抵押贷款合法设定房地产抵押权择优选择设押的房地产合理确定抵押率（贷款价值比率）处置抵押物的渠道畅通四、金融机构对房地产

抵押物的要求（一）房地产投资信托基金的含义（二）房地产投资信托基金的分类（三）房地产投资信托基金的特征（四）投资于房地产投资信托基金的好处五、房地产投资信托基金（一）房地产投资信托基金的含义REITs（RealEstateInvestmentTrusts），中文翻译为房地产投资信托基金，一种证券化的产业投资基金。通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，然后由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将房地产经营活动中所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资者获取长期稳定的投资收益。按物业类型划分：商业、工业、住宅等类型的房地产投资信托按投资策略划分：权益型、抵押型、混合型按发行股票的原则划分：开放式、封闭式按组织形态的不同划分：契约型、公司型（二）房地产投资信托基金的分类投资目标清晰：投资于房地产把大部分收益分配给了基金投资者：90%以上是资金信托和财产信托的结合：接受房地产价格更多的取决于其所拥有的房地产价值并不一定需要在交易所公开上市，只要得到批准就可以采取私募的方式融资（三）房地产投资信托基金的特征投资于房地产投资信托基金的好处在于：流动性好市场价值稳定高现金回报有效分散投资风险抵御通货膨胀（四）投资于房地产投资信托基金的好处第二节房地产开发项目融资一、房地产项目融资概述二、房地产项目融资的渠道三、融资方案分析与决策一、房地产项目融资概述（一）房地产投资项目