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⼆⼿房交易详细流程及所需的注意事项有哪些

⼆⼿房交易是指已经在房地产交易中⼼备过案、完成初始记和总记的、再次上市进⾏交易。⼆⼿房是相对开

发商⼿⾥的商品房⽽⾔的，是房地产产权交易⼆级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的⼆⼿公房(房改房)、解

困房、拆迁房、⾃建房、经济适⽤房、限价房。那么⼆⼿房交易的详细流程及注意事项呢?

第1步：付⾸期及资⾦监管

除了产权问题之外，⾃主交易需要担⼼的第⼆⼤问题就是资⾦监管。事实上，资⾦监管⽬前已成体系，买卖双⽅

按照既成规定来做，风险很⼩。⽆论是通过何种⽅式交易，⾸期款必须放银⾏监管。

具体操作是：买卖双⽅到银⾏签⼀份资⾦监管协议，然后各⾃在银⾏开⼀个账户，约定在买家过户完毕、拿到新

出的房产证之后，⾸期款打给卖⽅。如果交易顺利完成，银⾏会把款项打给卖⽅;如果中间出现问题交易终⽌，则把⾸

期款再打回给买⽅。银⾏提供此项服务，⼀般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银⾏办理资

⾦监管，则可以省去这笔费⽤。

出于公平⾓度考虑，银⾏会要求买卖双⽅在签监管协议时就在放款书上先签字，这样放款时买卖双⽅不需要亲⾃

到银⾏，也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。

风险提⽰：

1.买家要保证⾸期款通过独⽴的第三⽅进⾏监管，避免资⾦风险。⽤⾸期款为卖家赎楼更是险上加险。

2.倘若放款书没有提前签字，卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻⾸期款，避免⼈⾛茶凉。“”

第2步：签订买卖合同

在交定⾦环节，⾃主交易可以先签订⼀个“书⾯协议”，这个协议与普通的中介的居间合同⾮常类似，只是缺少了

中介那部分内容。其格式可以参考中介的居间合同，或者直接到地⽅的国⼟房管局⽹站的“信息公开”栏⽬的房地产管

理相关下载处，下载《××市⼆⼿房预约买卖及居间服务合同》作为参考。

签订书⾯协议时，主要关注四个⽅⾯，是产权情况、房产总价、交易税费及⽇期，其中要注意的是书⾯协议⾥⾯

要明确交易税费双⽅如何分担。⽇期也是⾮常重要，像交定⾦、过户、交楼时间，确定⽇期才能够保证交易顺利进

⾏，例如规定赎楼要在45天内做完，⾸期款在签完合同内7天做银⾏监管等。交付⾸期之后，就可签订国⼟房管局的

正式⼆⼿房买卖合同。

风险提⽰：

1.如果房产有共有权⼈，要让共有权⼈⼀同签字，避免后⾯出现共有权⼈不同意出售导致交易存在失败的可能;

2.如果有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败;

3.如果房产有较为贵重的家私家电，在合同附表中对家具家电的情况加以详细描述，例如家具家电的品牌、新旧

程度等，有必要的话还可以附上家具家电的照⽚，以防交房时出现货不对板的情况;

4.如果该房产附有户⼝，要在签订合同时写明户⼝迁出的⽇期及违约条件;

5.要明确违约责任，特别是在⽬前房价上涨的情况下，业主违约的⼏率增⼤，明确违约责任才能保障⾃⼰的权

益。

第3步：选银⾏和办按揭

如果不是⼀次性付款，买家还需要到银⾏做按揭贷款。去银⾏做贷款申请需要买卖双⽅到场，要带上⾝份证原

件、收⼊证明、买卖合同。申请贷款时直接找到银⾏的客户经理，说要做房产按揭，他就会帮忙处理。⼀般来说当天

就能够确批复。但有时候也会出现贷款额度不能达到预期的情况，像评估价⾼的银⾏需要再评估，⼀般会延长⼆三个

⼯作⽇。不过在办理按揭前，买⽅需要⾃⼰⼼⾥有个数。⾄于定⾦、⾸期款的银⾏监管，也可以在申请按揭时同时办

理，免得来回跑腿。

⾄于银⾏的选择，中介⼈员推荐说四⼤国有银⾏的贷款额度会较宽松，⽽且办事效率会⾼⼀些。⾄于利率是否能

下浮，每家银⾏执⾏的政策基本⼀致，所以并不需要更多考虑。

风险提⽰：

1.如果贷款额度达不到预期，买家需要做好⽀付更多⾸期款的准备，否则交易不成将造成违约;

2.⽬前⼆套房贷有收紧趋势，有可能出现贷款批不下来的情况，那么为预防该情况发⽣后双⽅发⽣纠纷，可以在

合同中约定解决⽅法，例如是解除合同还是赔偿违约⾦等。

⼆⼿房购房落户流程、期限及申请材料(以杭州为例)

第4步：过户及交税

购房过户时，需要到房产所在地的产权记中⼼去办理过户⼿续。买卖双⽅需要带上⾝份证原件、房产证原件、

⼆⼿房买卖合同。⼀般递件后，拿到回执业主就可以让银⾏放之前监管的定⾦。

交税时，如果合同约定是各付税费，那么两⼈必须同时到场;如果是业主实收，就只需要买家到场。⾄于拿新证，

⼀次性付款就可以直接拿新的房产证;如果是按揭贷款拿的就是