借名买房法律问题研究.pdfVIP

内容摘要

近年来，我国房地产市场“高温不退”，吸引了大批投资者及资本的涌入、汇集，

房价畸形上涨，房子的功能也出现异化——不再单单限于居住，转而成为一种投机或投

资理财的手段。面对房地产市场“亚健康”状况，中央和地方出台多项调控政策，如通

过房屋限购、限贷以及修建经济适用房等，落实“居者有其所”理念，使房屋回归其本

质——用来住而非用来炒，但民众对房地产市场的热情并未消弭，上有政策，下有对策，

许多人为规避限购、限贷政策或为享受购房优惠而借他人之名进行买房，即借名买房。

借名买房原因的多种多样，行为模式也非单一的表现形式，涉及到多方民事主体的法律

关系，较为复杂，我国目前并没有专门针对借名买房出台过司法解释，学理上还是实务

中对此问题的看法也莫衷一是，“同案不同判”现象十分严重，严重影响了法律适用的

统一性和司法裁判权威性，此问题需要于理论上加以深入研究，统一司法裁判，做到定

纷止争，化解社会矛盾。

本文共分为五个部分，第一部分主要通过对实践中法院所裁判的案例为切入口，总

结实务中关于借名买房案件的裁判现状，并归纳法院对此类案件的争议焦点；第二部分

以借名买房合同的法律性质为中心，就学者们关于借名买房合同性质的不同观点进行分

析研究，并评判其合理与不合理之处，得出本文结论；第三部分围绕借名买房合同的法

律效力进行探讨，以类型化方式区分借名购买不同类型房屋的效力的差异，并明确对于

认定该类合同无效不宜采取“一刀切”的方式，具体问题、具体分析是优解；第四部分

以借名所购房屋的所有权归属作为论述重点，对学术界关于此问题的主要学说观点进行

评析，分析学理观点的合理之处和缺陷；第五部分主要从不动产登记制度为切入点，并

结合物权和债权区分原则对房屋归属于出名人进行理论论证，并对借名当事人与第三人

之间的权利保护和利益衡量进行重点分析，以诚实信用原则为出发点，提出房屋权属归

出名人时，出名人虽然是房屋的产权人，但对其权利行使应当进行限缩，不能以排除妨

碍、返还原物等起诉要求借名人搬离房屋，且在满足房屋过户的条件时，必须协助借名

人办理房屋移转登记；当房屋被强制执行或被交易时，借名人所受的损害可依据违约或

者不当得利对出名人要求赔偿。

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关键词：借名买房；合同效力；物权归属；事实物权；不动产登记

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Abstract

Inrecentyears,mycountry’srealestatemarkethasbeenhigh-temperature

non-returning,attractingalargenumberofinvestorsandcapitalinfluxandgathering,

housingpriceshaverisenabnormally,andthefunctionofhouseshasalsobeenalienated-no

longerlimitedtohousing,ithasbecomeakindofspeculation.Meansorinvestmentand

financialmanagementtools.Theinfluxofhugecapitalhasworsenedthebubbleinthereal

estatemarketanddisruptedtheregulationofthegovernmentofthemarket.Soastocontrol

themarket,protectpeople’sbasiclivelihood,andimplementtheconceptofownerhasa

place,thecentralgovernmenthassuccessivelyvariouspoliciestoregulatetherealestate

markethavebeenpromulgated,andlocalcitieshavealsomakepoliciesforbuybuildingsand

loanrestricti