新员工物业管理前期介入 .pdfVIP

新员工物业管理前期介入

—、介入的内容

1、从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物

业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的

使用和管理问题。

2、积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备

安装的质量进行全面监控，及早发现和解决问题,避免物业建成后给使

用和管理服务带来的缺憾。

3、提前熟悉所安装的设备设施，严格按规做好接管验收工作，确

保物业理单位从物业开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理

服务。

此外，物业管理前期介入可以更好锻炼队伍,避免因仓促上阵而导

致的不应有失误，给业主留下不好的印象。

二、如何保证前期介入的成功

（一）技术力量的保证

为了保证物业管理前期介入的成功，物业管理公司应该选择并组

织好一批人员参与前期介入。由于物业开发周期长，物业管理公司不

可能抽调出大批的人员介入，所以应采取精兵简政的组织构架，人员

组成可采取两种方式：

⑴长期介入人员（2~3人）：由房屋管理员、结构工程师和设备工程师

三人组成。

⑵短期介入人员（3~4人）：由公司经理、部门经理和技术骨干组成。

（二）法律制度的保证

政府的经济职能之一是保证公平、公正，维护公民的基本权利。

在房地产开发的市场中，物业管理前期介入对未来业主是必须的，而

在实际操作中，由于开发商急功近利，或者片面追求利润，却不愿意

进行物业管理前期介入（物业管理前期介入，成本投资增加）。政府应

该介入。

政府介入的方式主要在两个方面：

（1）制订有关物业管理前期介入的一些法律、法规、制度。

（2）政府委托行业协会成立监督机构。对房地产开发全过程进行

监督。如果没有实行物业管理介入，可进行一定的惩罚、处理。这样

就会使房地产开发商由被动到自觉地考虑物业管理的前期介入工作。

三、前期介入的立法意义

1、法定前期介入能够进一步促进物业建设质量的提高。

2、法定前期介入可以为保证物业建成后长期管理服务的质量奠定

良好的基础。

3、法定前期介入有利于从整体上提高我国的物业建设和管理质量。

四、物业前期介入中园林绿化工程不可忽视的几个问题

居住区园林绿化的水平已经成为商品房档次高低评比的重要标

准之一，建设者的高价环境包装，使得居住区的园景绿化水平日新月

异。但由于多方面的原因，在绿化设计和施工中总还存在一些不足或

缺点。

1是要重视绿化用地的整理和表土采集。

2是要注重木质园景小品的材质选择。

3是要关注屋顶花园的基础处理。

4是乔灌木栽植应避开沟渠及地下阴井。

5是绿化取水点设计应方便和安全。

6是园林工程施工应先绿化后景观。

五、案例分析

该物业项目位于粤西的一个沿海城市，开发规模较大，总建筑面

积达40余万平方米，是当地最大的住宅建设项目，因此倍受当地居

民和政府的关注。整个项目分三期建设，第一期为经济适用房，同时

被列为该市重点工作，整个小区建设申报国家康居示工程小区。

该物业建设单位前期已开发过多项物业项目，自己组建了物业管

理企业，为把这个项目建设好、经营好，该物业建设单位拟聘请有经

验的物业管理企业担任项目的物业管理顾问，帮助解决前期的物业管

理问题。

该地的房地产开发和物业管理水平在广东地区相对落后，消费者

的置业观念和物业管理意识和其他地区比较还有差异，房地产售价和

物业管理收费都处于较低的水平。

(-)项目论证阶段物业管理介入的内容和效果

在该项目的论证阶段，物业管理企业就参与了工作并就该物业的市

场定位、物业管理的基本思路和框架、物业管理的运作模式发表了意

见并得到物业建设单位的采纳。

1.考虑到整个工程项目的状况，第一期属经济适用房，消费者

大多属于中低收入阶层，在市场定位上除合理控制建设成本外，还应

考虑降低物业管理成本。按此思路，第一期的绿化率可以低一些，设

备选型可以便宜一些；而第二期、第三期由于消费者为中高收入阶层，

绿化率要高，设备选型要好。

2.对整个项目的配套设施建设提出了意见，重点考虑配套设施

的布局，既要方便于未来业主的使用又要防止对业主的生活产生影响

和干扰。