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浅析德国的房地产评估方法

在德国，房地产的价格主要是由房地产价格评估机构来确定。房地产的评估

或者是由独立的评估师，或者是由公共评估委员会完成。在房地产评估领域里最

重要的法律依据是德国联邦建筑法、房地产估价条例和房地产估价准则。德国的

房地产估价方法可以分为标准的评估方法和非标准的评估方法两种。所谓标准的

评估方法是指那些在房地产估价条例中做出规范化规定的方法，包括比较法、收

益法和成本法。

标签德国；估价方法；比较法；收益法；成本法

1德国的房地产评估

在德国，房地产的价格取决于市场，但市场上的房地产价格并不是由开发商

和政府说了算，而是由房地产价格评估机构决定。德国的房地产评估独立于政府

之外，评估师只对自己负责，并不考虑政府、委托人以及个人的经济利益。德国

的房地产评估主要分为两类：独立的评估师和公共评估机构。1

独立的评估师各自拥有着不同的资历认证，有的是当地工商协会认定的，有

的是银行认定的，也有的是英国皇家注册测量师学会会员。英国皇家注册测量师

学会的会员可以对欧洲地区的房地产进行评估。他们拥有丰富的房地产知识和敏

锐的商业头脑，可以为顾客提供有价值的房地产评估报告。评估师对自己的评估

结果负责30年，对评估中的错误负有法律责任。

公共评估机构则是指遍布德国各地的，由各城市政府设立的房地产“公共评

估委员会”。这些委员会负责某一地区，如柏林、慕尼黑、德累斯顿和汉堡等地

区的房地产价格评估。该委员会一般由10－20人的专业委员组成，这些委员由

政府聘用，其工资由政府财政支出。《德国联邦建筑法》对评估委员会的任务和

职责有严格的规定，其中最重要的职责是，使地方房地产市场对公民、房地产专

家和评估师保持透明度和公开性。根据《建筑法》第193款的规定，委员会的工

作内容主要包括：每年公布房地产市场报告；为私人、公司或者法院撰写已经完

工或尚未完工的房地产评估报告；根据“销售价格总汇“每年制订“地价图”，确定

各个区域的土地价格标准值。2

2房地产评估的法律依据

在德国的房地产评估领域有很多的法律、法规和准则。其中最重要的是《德

国联邦建筑法》（Baugesetzbuch,缩写BauGB）、《房地产估价条例》(Wertermittlung

sverordnung,缩写WertV)和《房地产估价准则》(Wertermittlungsrichtlinien,缩写

WertR)。下面分别介绍这三个法规。

在房地产评估方面，《德国联邦建筑法》只是对房地产的市场价值

（Verkehrswert）给出了普遍性的定义，但并没对评估房地产价值的方法做出规

定，也没有对方法的运用有详细的描述。《房地产估价条例》是一个由联邦政府

颁布的条例，它包含了确定房地产市场价值的所有规范化规定，比如对于房地产

的估价方法、运用领域、估价过程都做出了详细的规定。公共评估委员会的估价

必须遵照《估价条例》中的相关规定来进行。《房地产估价准则》是《估价条例》

的补充。但《估价准则》仅仅是行政指令，它仅仅对特定的机构（比如联邦建筑

管理部、国家建筑规划部以及联邦财产署）具有约束力，而对于公共评估委员会、

法院和独立估价师是不具有约束力的。

3德国的房地产估价方法

德国的房地产估价方法可以分为标准的评估方法和非标准的评估方法两种。

3所谓标准的评估方法是指那些在《房地产估价条例》中作出规范化规定的方法，

包括比较法（《估价条例》第13－14款）、收益法（《估价条例》第15－20款）

和成本法（《估价条例》第21－25款）。非标准的评估方法是指没有在《估价条

例》中提及的方法，这里主要指的是现金流量折现法（DiscountedCashFlow

Verfahren，缩写DCF－Verfahren）。这种方法主要在英联邦国家中使用，但随着

国际化的进程也越来越多的在德国得以应用。下面的章节主要介绍的是标准化的

估价方法。

3.1估价方法的适用范围

比较法特别适合于评估未开发房地产的土地价值。对于已开发的房地产，只

有当可比实例房地产（Vergleichsgrundstueck）与估价对象房地产在所有影响房地

产价格的因素上都取得高度一致的情况下才可以应用（比如可比实例房地产的成

交日期与估价时点尽可能接