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引言

一拓宽了不动产估价的服务领域：无论是土地使用权出让(包括招标、拍卖、挂牌、协议等

出让方式)，还是不动产转让(包括买卖、互换、赠与、以不动产作价人股、以不动产抵债等)、

租赁、抵押、典当、保险、税收、征收和征用补偿(包括土地征收补偿、土地征用补偿、城

市房屋拆迁补偿)、损害赔偿、纠纷调处、司法鉴定，以及企业有关经济行为(包括对外投资、

合资、合作、合并、分立、改制、资产重组、资产置换、买卖、租赁、托管经营、清算等)、

设立公司时以不动产作价出资、不动产估价纠纷调处中的不动产估价复核或鉴定，等等，都

需要不动产估价。

二不动产估价的需要

现实活动中的需要

（1）土地使用权出让的需要（招标标底、拍卖保留价、挂牌底价）；

（2）不动产转让、租赁的需要；

（3）不动产抵押、典当的需要；

（4）不动产保险的需要；

（5）不动产税收的需要；

（6）不动产征收和征用补偿的需要；

（7）不动产损害赔偿的需要；

（8）不动产纠纷调处和有关司法鉴定的需要；

（9）企业有关经济行为的需要；

（10）不动产管理的需要；

（11）其他方面的需要

理论上的需要:

房地产市场的不完全性和房地产的独一无二性.

第一章不动产与不动产估价

一不动产中的概念

（1）不动产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。

（2）不动产存在形态：土地、建筑物、房地

不动产实物包括土地、建筑物、其他附着物三个部分

（3）不动产区位：是指不动产的空间位置,可以分为位置、交通、环境和配套设施四个方面。

（具体地说，一宗不动产的区位是该宗不动产与其他不动产或事物在空间方位和距离上的关

系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所的距离，从其他地方到达该宗房地产的可

及性，从该宗不动产去往其他地方的便捷性，以及该宗不动产的周围环境、景观、配套设施

等，包括所在地区的人口状况、该地区的声誉、政府提供的服务设施、学校的教学质量、犯

罪率等等，最常见的是用交通时间距离来衡量区位的好坏。）

（4）建筑密度：又称建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面

积的比率；

（5）容积率：是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，是指一定地块内总建筑面积与

建筑用地面积的比值。

例子：某宗土地面积为1000m2，其上建筑物的基地面积为700m2，建筑物层数为8层，

如果建筑物的各层建筑面积均相同。则该宗土地的容积率为多少？建筑密度为多少？

如果建筑物的各层建筑面积均相同，则有

容积率＝建筑密度X建筑层数

注意：在城市规划上，地下建筑面积通常不计容积率

（6）房屋建筑面积：是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、地

下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20m以上(含2．20m)的永久性建筑。

（7）房屋使用面积：是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计

算

（8）不动产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用

途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。

（9）不动产的分类

①按用途来划分（10类）；

②按开发程度来划分（生地、毛地、熟地、再建工程、现房）；

③按是否产生收益来划分（受益性和非受益性）；

④按经营使用方式来划分（销售、出租、营业和自用）。

二不动产估价的概念：指以房地产为对象，由房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估

价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，结合估价经验以及对影响房地产价格因素的

分析，就房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格所做的判断与推测。

（1）估价目的：是指一个不动产估价项目的估价结果的期望用途，或者通俗一点讲，委托

人将未来完成后的估价报告拿去做什么用，是为了满足何种涉及不动产的经济活动或者民事

行为。

（2）估价原则：是指人们在不动产估价的反复实践和理论探索中，在认识不动产价格形成

和运动客观规律的基础上，总结出的一些简明扼要的进行不动产估价所依据的法则或标准

（合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则，独立、客观、公正原则、替代原则）

（3）估价方法：不动产估价不能单纯依靠估价人员的经验进行主观判断，还必须采用科学

的估价方法进行测算。

（4）估价对象：是指一个不动产估价项目中需要评估其价值的具体不动产。尽管不动产的

存在形态归纳起来只有土地、建筑物和房地三种，但现实中的估价对象是丰富多彩、复杂多

样的。

①从实物角度看；