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土地增值税概述

一、土地增值税的概念

土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)所取得的增值额为征税对象,依照规定税率征收的一种税。

对土地课税是一种古老的税收形式,也是各国普遍征收的一种财产税。有些国家和地区将土地单列出来征税,如土地税、地价税、农地税、未开发土地税、荒地税、城市土地税、土地登记税、土地转让税、土地增值税、土地租金税、土地发展税,等等。有些国家和地区鉴于土地与地面上的房屋、建筑物及其他附着物密不可分,对土地、房屋及其他附着物一起征税,统称为房地产税、不动产税、财产税等。

对土地征税,依据税基不同,大致可以分为两大类:一类是财产性质的土地税,它以土地的数量或价值为税基,实行从量计税或从价计税,前者如我国历史上曾开征的田赋和地亩税,后者如地价税等。这类土地税的历史十分悠久,属于原始的直接税或财产税。另一类是收益性质的土地税,其实质是对土地收益或地租征税。

中华人民共和国成立以来,虽然先后开征过契税、城市房地产税、房产税、城镇土地使用税等税种,但这些税种大多属于传统的土地税,有的还带有行为税的特点,调节房地产市场的力度很有限。国务院于1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《土地增值税暂行条例》),决定自194年1月1日起在全国开征土地增值税,财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《土地增值税暂行条例实施细则》),这是我国(除台湾地区外)第一个专门对土地增值额或土地收益额征税的税种。

二、土地增值税的特点

(一)以增值额为计税依据

我国土地增值税属于“土地转让增值税”的类型,将土地、房屋的转让收人合并征收。作为计税依据的增值额,是纳税人转让房地产的收入减除税法规定准予扣除项目金额后的余额。

(二)征税面比较广

凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人,除税法规定免税外,均应依照税法规定缴纳土地增值税。换言之,凡发生应税行为的单位和个人,不论其经济性质,无论专土营或兼营房地产业务,均有缴纳土地增值税的义务。

(三)釆用扣除法和评估法计算增值额

根据房地产转让的具体情况,土地增值税在计算方法上分别采用扣除法和评估法两税种。一般情况下,采用扣除法计算增值额,即以纳税人转让房地产取得的收入,减除法定扣法除项目金额后的余额作为计税依据。对旧房及建筑物的转让,以及税法规定的特殊情形,如隐瞒、虚报房地产成交价格,提供扣除项目金额不实,转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的,釆用评估价格法确定增值额,计征土地增值税。

(四)实行超率累进税率

土地增值税的税率是以转让房地产的增值率为依据,按照累进原则设计的,实行分级计税。增值率高的,适用的税率高、多纳税;增值率低的,适用的税率低、少纳税。

(五)实行按次征收

土地增值税发生在房地产转让环节,实行按次征收,每发生一次转让行为,就应根据每次取得的增值额征一次税。其纳税时间和缴纳方法根据房地产转让情况而定。

三、征收土地增值税的意义

开征土地增值税,主要是国家运用税收杠杆引导房地产经营方向,规范房地产市场交易秩序,合理调节土地增值收益,维护国家权益,促进房地产市场健康发展。征收土地增值税的意义体现在以下三个方面：

(一)适度加强国家对房地产开发、交易行为的宏观调控

改革开放前,我国土地使用制度一直采取行政划拨的方式。改革开放后,我国确立了房地产有偿使用、允许转让土地使用权的政策和制度。新的土地使用政策和制度的实施,从根本上促进了我国房地产市场的建立。这对于合理配置土地资源,提高土地使用效益,增加政府财政收入,改善城市基础设施和人民生活居住条件,以及带动国民经济相关产业的发展,都产生了积极作用。但房地产业发展中也出现了一些问题,主要体现为房地产开发过热,炒买炒卖房地产的投机之风一度盛行,房地产价格上涨过猛,投入房地产的资金规模过大,国家土地资源浪费严重,国有土地资源收益流失过多,冲击和危害了国民经济的健康、协调发展,而且也造成了社会分配不公。

为此,我国决定借鉴世界上一些国家和地区的有益做法,开征土地增值税,利用税收杠杆对房地产业的开发、经营和房地产市场进行适当调控,以保护房地产业和房地产市场的健康发展,控制房地产的投机行为,促进土地资源的合理利用,调节部分单位和个人通过房地产交易取得的过高收益。

(二)抑制土地炒买炒卖,保障国家的土地权益

土地收益,主要来源于土地的增值。而土地增值主要基于两个方面的原因:一是自然增值,即土地资源是有限的,随着经济建设的发展,生产和生活建设用地扩大,土地资源因需求增加发生紧缺,导致土地价格上升。这是土地增值的主要因素。二是投资增值,即投入资金开发建造,把“生地”变为“熟地”,建成各种生产、生活、商业设施,改善了生产