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XX地产资本运营及主要融资模式直接发行：发行者自身承担和办理债券发行过程中的一切业务。发行成本低，社会影响面小，发行风险大。适用于发行范围有限，发行量较小的房地产债券。间接发行：发行者委托证券中介机构公开发售债券，由承销商负责办理债券发行的有关业务。根据承销商承担责任的不同又可分为代销与包销两种。私募发行：面向少数特定投资人发售的债券，如对金融机构、往来密切的工商企业、单位内部职工等。费用低，风险小，集资迅速，但难以转让。多采用自销方式。公募发行：面向市场上大量的非特定投资人发售债券。发行费用较高，发行风险大，工作量大，但比较容易上市转让。大多采用间接发行方式。3.房地产债券的发行方式信用评级是对发行者在一定时期内或发行某期证券时的还本付息能力作评估，用以衡量投资风险，信用评级是确定债券发行价格的重要参考。根据债券风险程度的大小，债券的级别由高到低可分为十个等级，即AAA、AA，A、BBB、BB、B、CCC、CC、C、D十级。（四）房地产债券的信用评级

三、房地产抵押贷款证券化（MBS）基本含义住房抵押贷款证券化（RMBS）商业房地产抵押贷款证券化（CMBS）四、房地产投资信托（REITs）基本含义种类资金投向：权益型、抵押型、混合型组织形态：公司型、契约型属性与房地产信托的关系风险收益构造与业绩评价XX地产资本运营及主要融资模式主要类型：一、信用贷款1、普通限额贷款2、透支放款3、备用贷款承诺4、票据贴现贷款5、企业并购贷款二、担保抵押贷款1、担保品贷款2、保证书担保贷款优势：贷款利率成本低；保证资金到位期。劣势：资质、信用等级要求高；风控严格；审批时间长。国内银行贷款（模式一）XX地产资本运营及主要融资模式主要类型：一、外国政府贷款二、国际金融组织三、国际商业贷款优势：资金规模大。劣势：国内政策及法律风险高；对开发企业股权结构、财务制度透明度要求高；风险控制严格；审批程序繁琐、时间长。国外贷款（模式二）XX地产资本运营及主要融资模式主要类型：一、民间货币和实物借贷二、民间商业信用借贷三、民间“合会”四、民间集资五、私人钱庄优势：资信要求低；交易方式高效、操作灵活。劣势：融资成本高、期限短、规模小；法律风险大；信息不对称。民间借贷融资（模式三）XX地产资本运营及主要融资模式主要类型：一、按揭抵押贷款二、在建工程抵押贷款三、预售房屋抵押优势：原始启动资金要求低，适宜项目滚动开发。劣势：对资金回收时间要求严格；需保证后续资金的跟进速度。房地产抵押融资（模式四）XX地产资本运营及主要融资模式主要流程：一、审当二、验当三、收当四、保管五、赎当优势：资信要求低；融资速度快；资金用途不限。劣势：回赎期限短；融资成本高；配套政策及服务不到位；当金发放受典当行注册资金限制。房地产典当融资（模式五）XX地产资本运营及主要融资模式参加方：一、项目发起人|融资模式：二、项目公司|A、直接安排三、融资方|B、项目公司安排四、承建商|C、承销合同为基础五、购买者|D、产品支付为基础六、融资顾问|七、法律顾问|优势：资信要求低；不影响资产负债表；分散项目投资风险。劣势：融资成本高、耗时长；对开发项目收益要求高。房地产项目融资（模式六）XX地产资本运营及主要融资模式主要类型：一、应付账款融资二、预收货款融资三、商业票据融资优势：办理手续简单；资金用途灵活；筹资成本低。劣势：诚信依赖度高；资金使用期限短；融资成功率低。商业信用融资（模式七）XX地产资本运营及