开发商自组物业管理公司的利与弊分析.pdfVIP

开发商自组物业管理公司的利与弊分析

开发商全委及自建物业公司的利弊分析

名目

一、房地产公司对物业管理的需求是什么

二、谁能满足开发商

三、【全委】VS【自建】

四、结论

五、附件

前言

背景资料

“XXXX”位于___________路与______路之间内，开发商为1993年涉

足房地产“XX地产”，为了提高房地产销售价值，达成“XX地产借着匠

心的设计、顶级的材料和称心的客户管理，为客户供应高质量的物业

和服务”“XX地产致力进展及供应优质之生活环境”，“我们不断进展为

客户、员工及股东带来裨益”，正是XX人为了客户着想，所以在物管

上仍探究、尝试着，故此，呈交下述开发商自建物业公司和全委的利

弊，以供决策者分析所用，若能为XX地产、客户后期之服务有所裨

益，则幸甚。

一、房地产公司对物业管理的需求是什么

（一）市场状况（专指住宅物业管理公司）：

物业管理物业管理作为一种劳动密集型企业属于微利行业，当前，

1

全国除部分东南部物业管理企业能够略有盈利外，绝大部分物业管理

无法实现盈利。

知名度高、规模较大、管理面积较大的物业公司总体来讲有肯定赢

利力量，约在总收入的8%--15%。

（二）开发商之需求和隐忧

80%的开发商有自己的物业公司。为什么？

房地产已经经过多重洗牌，从产品设计、材料升级为服务的竞争，

而万科、中海、金地、富力、雅居乐、合生创展、珠江（东莞的光大、

宏远、南峰、新世纪、东田）等房地产公司均有物业管理服务的品牌

支撑其房地产的快速进展。

其实是品牌的需求，中海物业2021上半年全线退出顾问及全委，

是继万科、金地之后退出“物业经营”的了，认真做自己房地产项目的

物管服务，为其房地产注入“附加值”。

万科为给物业公司正名，“服务”公司，万科给物业公司“减负”推出

地产公司服务中心专接保修期内的修理服务，与物业公司服务分开，

让物业公司在面对业主投诉时不再是“挡箭牌”、夹心板。

市场上专业公司的生存状况并不抱负，可以用举步维艰来形容。

（三）业主需求

2021年北京出台了《关于加强物业管理企业资质管理有关问题的

通知《通知》里有一个最主要的内容，就是“房地产开发企业具有物

业管理资质的，不得承接本企业及相关单位开发的新建住宅项目”马

上就有业主发表不同声音，生怕以后不能再由这家物业管理公司连续

2

管理了。比如万科集团旗下项目的业主，或者中海集团旗下项目的业

主；

同时，也有业主对服务不好的开发商名下的物管，一肚子意见，每

天喊“炒”。

二、谁能满足开发商

开发商的心理需求和对利润的追求和对物管高质量的需求，谁能满

足？

三种类型的物管公司（开发企业与物业管理公司的关系主要有三种）

一种是开发企业和物业管理公司属于同一集团，但两者都是独立法

人，这种现象普遍存在于大集团所开发的楼盘中。像合生创展旗下的

广东康景物业、富力地产旗下的天力物业、中海集团旗下的中海物业、

新世界地产旗下的广州新世界物业等，现在这类公司在广州基本是占

居行业的主流市场，在管的物业面积达到市场份额的三至四成。

其次种形式是用顾问公司的名字,人员是自己的开发商下的物业管

理公司。(或者前期由顾问做,后面对自己的物管队伍放心了,才渐变成

自己的;也让客户从信任品牌公司过生疏到其实人仍是那班人,服务水

平一样的心理认同)。

第三种是开发企业以招标的形式聘请市场上有资质的物业管理公

司对其所开发的物业进行管理，这种形式为大多数中小型开发商所接

受。（没有其他项目连续推出，只赚单一/少数项目的钱，后面不需要

物业服务为后续房地产开发做支撑）

关键词“不是为了卖楼，我才不情愿做吃力不讨好的事”（不赚钱，

3

还要操劳服务水平，业主还不理解，开发商心里不爽）——后续有楼

卖的话，自己成立是物业是目前80%开发商的选择。

三、全委VS自建

项目

全委

自建

财务

投入

投入较少

投入较大

从目前的物业管理市场状况看，房地产企业为了保证回报，在项目

交付初期，特殊在分期开发的项目交付初期