中观景气月报(2024年3月)：如何看房地产市场的“以旧换新”？.docxVIP

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一、如何看房地产市场的“以旧换新”？ 4

二、3月中观聚焦：汽车和生猪养殖行业景气度较高 7

三、4月行业景气展望：关注旅游消费、装备制造以及受益于美国补库的传统行业 9

四、风险提示 11

图表目录

图1：郑州房地产修复动能转弱 5

图2：2024年新房销售“小阳春”成色不足 6

图3：3月以来二手房成交面积环比回升 6

图4：百城二手住宅价格指数持续下行 6

图5：半钢胎开工率高于历史同期水平 7

图6：乘用车厂家零售销量同比增长11% 7

图7：2023年节能减排补助资金发放情况 7

图8：猪肉平均批发价同比增速走阔 8

图9：能繁母猪存栏进一步去化 8

图10：3月碳酸锂和六氟磷酸锂价格回升 9

图11：动力电池装车量同比延续增长 9

图12：分行业制造业投资两年复合平均同比增速情况 10

图13：美国库存增速整体回升 10

图14：美国批发商库存同比增速处于历史较低水平(%) 10

一、如何看房地产市场的“以旧换新”？

事件：4月1日，郑州市房管局、郑州市财政局、郑州市自然资源和规划局、郑州市商务局、郑州市金融局、国家税务总局郑州市税务局六部门联合印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案(试行)》（下文简称《方案》）。我们梳理了当前房地产市场“以

旧换新”涉及的几个关键问题，并作如下解答：

问题1：郑州市房地产市场“以旧换新”采取哪种模式？

郑州市采取“城投收购+市场化交易”并行的模式。一是由郑州城市发展集团有限公司（下文简称“城发集团”）作为收购主体，在金水区、郑东新区等区域试点收购500套二手住

房，并逐步在全市全面实施，全年计划完成5000套。值得注意的是，此次“以旧换新”将采取资金闭环操作，二手房出售资金将划入三方监管资金账户，款项用于购置新建商品房，加快群众换房速度。城发集团在收购二手房源后，将对其进行改造，用于郑州市的保障性租赁住房。二是通过市场化自由交易，计划全年完成5000套。此外，《方案》明确今年通过“以旧换新”换购新建商品住房的群众，均可享受契税补贴30%的优惠。

问题2：此前是否有城市出台房地产“以旧换新”政策？

2023年以来，已有多个城市推出促进房地产“以旧换新”的支持政策，但多数以市场化主导。一是发放“以旧换新”购房补贴。例如苏州、盐城明确发放“以旧换新”契税补贴，沈阳、南通等城市则按照新房价格的一定比例予以补贴。二是新房和二手房联动换购。武

汉、苏州、宁波、济南等城市均出台相关政策，明确购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出售旧房，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房，若旧房

未售出则退还新房认购金。三是国资收购。2023年11月太仓市出台政策，允许购房者将

符合条件的商品住房出售给指定的国资公司，并购买国资公司指定的新建商品住房。太仓市要求参与换购的旧房建筑面积小于144㎡，同时置换总价不得高于所购新房的60%。相比之下，郑州市此次出台的“以旧换新”政策并未要求居民换购指定企业的新建商品住房，政策自由度更高。

问题3：为什么郑州市率先出台政府主导的房地产市场“以旧换新”？

在适时调整优化房地产政策方面，郑州市始终走在全国前列。2021年以来，郑州市房地产市场整体面临较大的调整压力，随着购房需求的收缩，2022年郑州楼市库存去化周期

处于历史高位水平。在此背景下，郑州市积极出台调整优化房地产政策。2022年3月郑州市就出台了《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，成为2022年全国首个全面放松限购限贷的城市。2023年7月24日召开的政治局会议自

2016年以来首次未提及“房住不炒”，意味着全国地产政策的基调将发生显著变化。2023

年8月3日，郑州市率先发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，

明确暂停限售、落实“认房不认贷”、试点现房销售等措施，是7月政治局会议召开以来首批出台地产优化政策的省会城市。迄今为止，暂停限售、“认房不认贷”等政策已基本推广至全国范围。

郑州市房地产市场修复动力转弱，主要原因在于居民二手房和改善性住房需求释放不足。

2023年8月郑州市暂停限售并落实“认房不认贷”，政策出台当月，郑州市房地产市场出

现一轮脉冲式修复。2023年8月郑州市商品房成交面积录得94.8万平方米，剔除基数效

应后的两年复合平均同比增速为6.8%，较7月-22.4%的复合同比增速显著改善。但2023

年9月以来，郑州房地产市场修复动能转弱，商品房成交面积的两年复合平均同比增速再度转负。2024年1-2月郑