西安市二手房买卖交易流程整理.pdf

二手房买卖流程二手房买卖流程

纵向流程：购审——网签——资金监管——交税——变更登记

横向交易类型：自行交易、经纪机构交易以及其他交易类型（直系亲属赠与、

法院判决、互换、法人或其他组织分立合并等）

限购区域：新城区、碑林区、雁塔区、未央区、灞桥区、高新区、经开区、曲

江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域。

可上市交易的房产类型：自商品房买卖合同网签备案时间起满5年或房屋产权

人取得《不动产权证书》后满2年。

购审资格：

1、西安市户籍，以家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）为单位不足两

套住房；

2、非西安市户籍，以家庭为单位不足一套住房的，须提供在本市（含西咸新

区）连续缴纳区）连续缴纳2年以上(含2年)的个人所得税或社会保险证明。补缴的个人所

得税或社会保险证明不得作为购房的有效凭证。

3、经批准引进的各类人才购买自用住房的，不受限购政策限制。

自行交易办理流程：

双方自行签订房屋买卖合同——材料交齐前往房管局办理即可

经纪机构交易流程：

（按揭方式）（按揭方式）买卖双方及中介公司签订三方合同——合同签订完毕，当天买方

需缴纳定金——卖方提供身份证和房产证的复印件交给中介公司——买方需将

个人征信报告，工作证明，银行流水（日常流水交易）提供给中介公司，由中

介公司提供给银行，银行评估是否具有还款能力，按揭贷款的月工资收入须达

到月供的2.1-2.5倍，否则银行会拒贷——评估过后做网签（由已经房管局备

案有做网签资格的中介公司或房管局）——签订资金监管协议，协议上会有资

金监管账户——银行面签（确认是否是贷款人，并与买方签订借款合同）——

资金监管（买方将首付款打入银行资金监管账户，房东定金也打到资金监管账

户）——首付款进入后银行放按揭款，款项进入资金监管账户——交税（低于

评估价以评估价为准，高于评估价的以实际成交价为准，需要缴纳增值税、个

税、契税等）——变更登记过户——买方领证，资金监管机构通知银行划转监

管资金至卖方账户。

（全款方式）（全款方式）买卖双方及中介公司签订三方合同——合同签订完毕，当天买方

需缴纳定金需缴纳定金——做网签（由已经房管局备案有做网签资格的中介公司或房管

局）——签订资金监管协议，协议上会有资金监管账户——交税（低于评估价

以评估价为准，高于评估价的以实际成交价为准，需要缴纳增值税、个税、契以评估价为准，高于评估价的以实际成交价为准，需要缴纳增值税、个税、契

税等）——变更登记过户——买方领证，资金监管机构通知银行划转监管资金

至卖方账户。

西安市有关二手房买卖的规范性法律文件：西安市有关二手房买卖的规范性法律文件：

购审资格及限购区域等由《西安市人民政府关于进一步稳定住房市场发展有关

问题的通知》规定；

网签备案由《关于实行二手房买卖合同网上签约和交易资金监管有关问题的通

知》规定；

资金监管的详细流程由《关于加强商品房预售资金、二手房交易资金监管的通

知》第四条规定；

此外还有：

《西安市人民政府关于进一步促进房地产市场持续平稳健康发展有关问题的通

知》（市政发〔2016〕60号）。

《西安市人民政府关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意

见》（市政发〔2017〕23号）。

《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》（市政

办发〔2017〕59号）。

《西安市房管局关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》（市房发

〔2017〕77号）。

《西安市人民政府关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》（市政发

〔2017〕51号）。

其他相关法律法规及规范性文件：其他相关法律法规及规范性文件：《中华人民共和国物权法》、《婚姻法》、

《民法通则》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》

等。

免资金监管的类型：免资金监管的类型：

1、不签网签合同的、不签网签合同的

通过赠与、继承或法院判决等形式办理转移登记

2、签网签合同的

2015年1月1日前房款已结清且有银行转账流水的；

2015年前交易资金已收付但无法提供银行转账证明的，出具由买方提交的户

口迁入证明（户口簿）或买方缴纳的采暖费、物业费、有线电视费、装修费等

票据及物业证明申请办理；

因卖方再次购买新房急需资金，出具购买新房认购协议、首付款或全款支付的

银行转账凭证等票据；

卖方（或其直系亲属）因重特大病就医急需资金，出具病历或诊断书、缴费记

录及其他相关证明；

卖方（或其直系亲属）因出国留学急需用钱的