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物业企业财务管理的常见问题与改进对策

在当前市场经济体系深入改革发展的环境下，城市化发展进程加快，城市人口数量增多，社区群众数量大幅度增长，物业企业迎来良好的发展机会，同时也面临一定考验。物业企业为了给群众提供专业的服务，需要保证财务处于稳定发展状态，在某种角度上，财务管理效率决定物业企业经营发展。但是从目前情况来说，我国大部分物业企业在财务管理方面将会面临各种问题，不管是管理理念，还是管理体系，或者是管理方式都存在一些问题，严重影响物业企业更好发展。

一、加强物业企业财务管理的意义

（一）实现企业效益最大化

对于物业企业来说，为劳动密集型企业，人工成本比较大，并且人工薪资、日常经营等固定支出比较多，资金回笼速度迟缓，收入来源比较单一，具体以物业费、车位费、服务费等为主。通过加强物业企业财务管理，可以实现企业资金的科学分配，提高资金使用效率，为企业提供更多的净现金流，实现企业效益的稳定增长，提高企业整体经济效益。

（二）有利于企业控制成本

在物业企业财务中，成本比较固定，财务成本控制并非只是减少财务成本支出，而是通过控制不必要成本支出，实现成本的科学管控。针对一些短期能够看到企业成本增长，但是长期能够促进企业效益提高的成本支出应该继续保持。物业企业属于服务性企业，人工成本支出多，并且也会产生一些固定成本支出，如设备维修管理费用、固定资产采购费用、清洁服务费用等，这些支出比较分散，增加资金消耗量，给财务管理工作开展增添难度。通过加强财务控制，能够控制不必要成本支出，提高企业整体利润，促进企业经济效益快速增长。

（三）促进企业管理水平的提升

企业经营发展需要得到企业管理的支持，财务管理是企业经营管理中不可或缺的一部分，地位不可小视，展现出较强的综合性和系统性，和其他管理工作之间有着密切的联系。通过加强财务管理，能够引导企业其他管理工作的有序进行，而其他管理工作能够为财务管理有序推进提供支持。通过提高财务管理水平，可以带动企业其他管理水平的提高，促进企业更好发展。

二、物业企业财务管理中存在的常见问题

（一）财务管理观念落后

科学的管理理念与完善的管理体系是确保企业稳定经营的重要因素，我国物业企业整体规模相对较小，通常采用的是家族经营模式，大部分企业财务管理依然采用传统的管理理念和方法，缺少长远发展眼光，财务管理理念没有根据业主需求进行改变。并且，家族式组织结构使得企业管理人员容易受到裙带关系影响，过于注重短期效益，忽略财务管理。财务管理理念比较落后，采用的管理方法不科学，再加上缺少完善的管理体系，影响后续财务管理工作的有序进行。

（二）会计核算不规范

因为物业企业经济业务比较分散，涉及的业务种类比较多，如物业管理、车位出售和出租、有偿服务等。在财务管理中，应该对各项资金进行科学核算和管控，如管理费用、维修费用、绿化费用、劳务费用等，这些资金涉及的利益方比较多，在产生业务方面比较复杂，加剧会计核算难度。而会计核算质量将会给物业企业资源整合和分配带来一定影响。从目前情况来说，我国大多数物业企业财务管理中会计核算缺少规范性，对会计核算价值了解不全面，账目记录不清晰，营收核算不精准，没有将权责发生制落实到位，使得会计信息真实性无法保证，不能客观展现出物业企业收入情况。再加上企业缺少专业的会计管理人员，现有人员知识结构不完善，导致会计核算精准性下降。

（三）资产管理不科学

对于物业企业来说，资产数量多，不仅仅包含固定资产，也涉及了诸多低价值资产，如小区内部基础设施、物业管理建筑、机械设备、办公用品等。因为物业费用定价相对偏低，其他有偿服务收入稳定性差，导致物业企业资金基础比较薄弱，可以分配的资金数量比较少。在当前市场竞争比较激烈的环境下，为了顺利完成预期盈利目标，需要做好成本控制管理工作，保证资产流转的规范性。如果企业在资产管理方面不合理，容易造成资产流失，导致业主对物业企业提供的服务产生怀疑，容易发生拒缴、欠缴物业费的状况。由于部分物业企业对资产管理重视度不高，比较强调资金管理，没有注重资产管理，更不会成立专业的资产管理部门，容易造成资产重复采购、资产随意消耗等问题，造成资产丢失，增加管理成本。

（四）财务风险控制不到位

因为物业企业和传统企业比较有着明显差异，经济业务产生伴随一定规律性，需要面临的风险因素多。如管理责任风险、合同风险、债务风险、经营风险等。当前，我国一些物业企业没有对经济业务发生过程进行管理，缺少完善的管理体系。因为管理体系导向缺失，导致物业企业在财务管理上缺少统一规划，账目比较混乱，管理漏洞多，经济活动过于随意，主要停留在财务管理初始阶段，容易产生各种财务风险问题。虽然一些物业企业制定了财务管理方案，对财务风险进行控制，但是没有严格按照制度要求落实，执行力不强，给财务风险出现提供可能。

（五）缺少完善的内部控制体系

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