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房地产开发项目建安成本管理

经验分享

工程管理部：xx;;

二、目标成本费项初探;

房地产项目全成本一般理解为

以建造商品房为目的，从购买土地、前期策划、设计、施工、竣工、入伙为止的相关成本和费用的总和。;

成本费用总额：即为广义上的总成本。按企业会计制度划分，又分成营业成本和期间费用。

?营业成本是生产产品、提供劳务而直接发生的人工、水电、材料物料、折旧等。

?期间费用则包括营业费用、销售费用、管理费用、财务费用。

公式：成本和费用总额=成本+费用;

二、目标成本费项初探;

期间费用是指企业本期发生的、不能直接或间接归入营业成本，而是直接计入当期损益的各项费用，包括销售费用、管理费用和财务费用等。;

费项代码;

费项代码;

营销类合同;

二、目标成本费项初探;

三、目标成本在各阶段的作用;

各阶段目标成本;

阶段;

简析：各阶段建安成本管控活动;

简析：各阶段建安成本管控活动;

第二部分：房地产开发项目建安成本管理;

一、规划设计阶段成本管理;

设计内容;

设计内容;

费用项目名称;

指标名称;

指标名称;

1、限额设计–限额成本指标

成本指标按照成本管理的约束程度，分为参考性指标、一般控制性指标、强制控制性指标三种类型。?参考性指标：所列标准只提供参考；

?一般控制性指标：原则上不允许超过所列标准，如果超出标准值，需进行分析说明；?强制控制性指标：不允许超过所列标准。;

设计类合同;

控规（政府主导）概规（企业主导）修规（企业主导）;

一、规划设计阶段成本管理;

修建性详规设计阶段成本管理要点

1路网布置：合理简洁；优化出入口布置；道路宽度。

2停车布置：集中设置。机械车位及地下车库高度预留。

3控制综合物业管理成本、建造成本：合理布置组团大小，组团出入口布置相对集中，减少管理人员。

4应结合项目周边道路、市政管网的情况，按照土方费用最小的原则确定场地标高。

5总图规划：综合考虑开发周期???永久建筑、园建、交通的合理布局，避免重复建设。（临时办公室、施工生活区、项目临水、临电、临时道路）

6园林环境方面：充分考虑利用场地景观资源（天然景观及人造景观），提升产品品质；明确景观单位控制成本。通常软景比硬景经济，因此应该尽可能多的设置软景，少做硬景。;

方案设计阶段成本管理要点

1建筑方案选型：规则的建筑平面；建筑单体对称形式，考虑抗震及成本要求，外挑外挂构件宜减少；控制屋顶造型。

2栏杆、栏板、百叶的限定：尽量形成设计标准化。

3外墙装饰设计优化方案的初设确定：合理确定外墙涂料、面砖、石材的面积比率。关注外墙立面复杂程度，提出改进建议。优化比选阳台、露台、屋面等的具体做法。

4结构方案优化：

（1）结构形式的成本递增顺序：矩形柱框架、异形柱框架、框架短肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙。

（2）减少挑板、外挂装饰钢构件数量。;

方案设计阶段成本管理要点

5山地建筑应结合地形情况确定产品类型，控制土方开挖工程量。

6山地建筑必须比选边坡支护方式：结合山体实际情况及高差明确边坡支护方式。

边坡支护方式成本递增顺序一般是：自然土方放坡、预应力锚杆＋砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙。

u注意:挡土高度超过3米以上时有可能砼挡墙成本比毛石挡土墙还便宜，因此高挡土墙需要进行方案测算比较。;

方案设计阶段成本管理要点

7园林环境：限额设计；铺地材料尽量本地化，避免大面积使用花岗岩等贵重材料；植物选择本地常用，易成活，养管费用低的种类。根据不同位置合理确定石材厚度，主要部位石材选择：

（1）压顶50mm厚；（2）非行车道地面20mm厚（荔枝面采用30mm厚）；（3）行车道地面40-50mm厚；（4）立面20mm厚；（5）踏面30mm厚。

软景观中，苗木比例适当：重点效果部分使用大规格苗木，一般区域和庭院使用小规格苗木。

水景后期维护管理成本太高。

绿化灌木种类尽量少一些，灌木造价比草皮贵很多，优化时注意尽量减少灌木面积，灌木主要利用在住宅或者水景周边起到