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境外资金流入对我国房地产市场的影响及对策

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引言 -3-

1我国房地产领域的境外资金概述 -3-

1.1境外资金进入我国房地产市场的现状 -3-

1.1.1港资地产企业表现活跃，欧美、东南亚企业后来居上 -3-

1.1.2投资方向更趋向于商业和产业地产 -3-

1.2境外资金进入我国房地产市场的原因 -4-

1.2.1我国高速的经济增长和较高的市场利润 -4-

1.2.2人民币升值的预期 -4-

1.2.3房地产投资风险清晰可控 -5-

1.3境外资金进入我国房地产市场的趋势 -6-

2境外资金进图我国房地产市场价格的影响 -6-

2.1境外资金进入我国房地产市场价格影响的一般分析 -6-

2.1.1加剧国内房地产市场的价格泡沫 -6-

2.1.2加剧国内房地产市场的供给结构失衡 -6-

2.2境外资金进入我国房地产市场价格影响的理论分析 -6-

2.2.1推动房价上涨规模 -6-

2.2.2推动房价上涨机制 -7-

2.3境外资金进入我国房地产市场价格影响的实证分析 -7-

2.3.1、建立模型 -7-

2.3.2、结论分析 -8-

3对未来外资进入房地产市场的管理的思考和建议 -10-

3.1我国对外资流入房地产所采取的限制措施 -10-

3.2我国限制对外资进入采取的措施收效不大的原因 -10-

3.3针对外资流入房地产市场的对策和建议 -11-

3.3.1限制外资进入中国金融房地产业 -11-

3.3.2消除房地产市场的垄断 -11-

3.3.3健全房地产金融市场 -11-

3.3.4提高房地产的税收管理 -12-

3.3.5取消外资房地产企业的超国民待遇 -12-

4结束语 -13-

参考文献 -14-

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13-

摘要：研究首先介绍了我国房地产的境外资金概述，包括境外资金进入我国房地产的现状和原因，接着分析了境外资金进入我国房地产市场的趋势。境外资金进入我国房地产对我国房地产市场的影响，一方面加剧国内房地产市场的价格泡沫，另一方面加剧国内房地产市场的供给结构失衡。接着从理论和实证两方面来分析境外资金进入我国房地产市场的影响。针对境外资金进入我国房地产市场的现状，分析我国对外资流入房地产所采取的限制措施以及我国限制对外资进入采取的措施收效不大的原因，并提出针对外资流入房地产市场的对策和建议，最后进行总结。

关键词：境外资金；房地产市场；房价

引言

外商投资我国房地产市场，其根本原因是利益驱使。当房地产市场有利可图时，大量外资注入，市场变热。一旦经济形势和市场预期反转，外资就会撤离。此时抛售国内房产，会加剧市场恐慌，干扰国内炒家的动作意向，引起房地产市场价格更为剧烈的波动。日本地产的泡沫产生和破灭与外资的流入和撤离密不可分，需引以为鉴。

1我国房地产领域的境外资金概述

1.1境外资金进入我国房地产市场的现状

1.1.1港资地产企业表现活跃，欧美、东南亚企业后来居上

来自不同地域的外资地产公司由于其进入中国的时间、渠道及形态不同，着重进行开发的市场也不同。港资公司在高端市场中表现活跃，涉足房地产开发、房地产金融和房地产服务等各个领域。欧美等其他国家和地区的投资者后来居上，目前已经全面参与房地产开发投资、房地产经营管理、房地产不良资产处置和基础设施改造等各个环节[1]。拥有西方投资理念的新加坡等东南亚国家的投资者则选择将房地产开发投资和经营管理环节作为进入房地产市场的切入点，同时采取基金运作和与本地开发商合作的方式。

从海外基金投资中国房地产业的主要形式上看，主要包括直接投资、收购等。通常，直接投资以成立外资房地产公司或参股开发房地产项目方式为主。例如，美国西蒙与摩根士丹利在深圳成立合资公司联手进军深圳房地产；香港太古集团在天河开发“太古汇”广场；泰国正大集团投入上百亿元介入15.8平方公里北京通州新城整体开发；德意志银行分支机构RREEF获得珠海一大型民用住宅项目50%股权等[2]。

1.1.2投资方向更趋向于商业和产业地产

长三角、京沪等一线城市依然是海外基金的投资热点，投资方向更趋向于商业和产业地产；而二线城市将逐渐成为跨国企业投资的热点。例如，摩根斯坦利公司和瑞安地产的资金投资主要集中于上海；荷兰ING集团和新加坡GIC的资金投资主要集中在上海和北京；据仲量联行的统计数据显示，2013年一季度，外资在中国购买建筑物的资金达45亿美元，超过2012年全年的34亿美元。这些投资主要集中在北京和上海，合计占93%[3]。投资的物业类型中，写字楼占58%，商铺占30%，住宅占5%。