宝应房产市场市调报告.doc

扬州皇家地产顾问有限公司

宝应房地产市场市调报告

宝应地处江苏承南启北、中心节点区域，与泰州、盐城、淮安市交界，辖14个镇、1个省级经济开发区、1个省级有机农业开发区，总面积1468平方公里，人口92万。境内河湖密布，土壤肥沃，自然资源丰富，生态环境优越，是国家南水北调东线工程的源头地，全国首家有机食品基地示范县、首批平原绿化先进县、首批生态示范区、中国荷藕之乡、中国慈姑之乡。近年来还先后成功创建成为国家生态县、国家园林城市、卫生县城，江苏省文明城市、省级社会治安安全县。全年全县有5个企业销售过亿元，10个企业销售过5000万元。利税过千万元的企业3家。30家重点企业销售和利税分别占全县总量的60%、86%。宝胜集团产销、利税跃居全国同行第一位，跨入江苏省1996年十大重点企业集团、机械工业部百户巨人企业和国家重点扶持的1000家大型工业企业行列

宝应正加快由传统农业大县向经济强县转变，特别是近几年，突出工业主导地位，大力实施工业强县战略，培育发展了一批优势行业、规模企业和形象产品，形成了“一电两品”（电工电器、食品药品）主导产业和玻璃工艺、石化管件、压力容器、纺织服装、电子陶瓷、车辆配件等六个特色行业。全县拥有省级企业集团14家。宝胜集团是中国制造业500强、江苏省16个重点企业集团之一，跻身于国家大型企业行列。

电工电器行业以宝胜集团公司为龙头，以菲达宝开集团、电机厂、仁恒实业公司、电器厂、亚宝绝缘公司等骨干企业为主体，产品质量、销售在全国同行业中均有较高的知名度。燃气具行业以钢瓶为主体，厨具等产品与之配套，全行业年产钢瓶能力达500万只，成为全国最大的钢瓶生产基地。

食品行业以五琼浆系列白酒、荷藕制品、麦芽为主体。永顺泰麦芽年产销4．5万吨，企业综合效益在全国同行业中名列前茅。纺织行业以江苏银宝集团、金夏集团等重点企业为主体，逐步形成了花、纱、布一条龙生产。

玻璃及工艺品行业是宝应工业经济发展的一支新生力量，行业规模不断扩大，产销以年40%以上的速度递增。

宝应把外向型经济作为工业发展的助推器，目前全县有外商投资企业56家，世界500强企业中的美国德州仪器有限公司、意大利比瑞利公司等5家企业已落户宝应，并取得了骄人的经营业绩。此外，扬州美瑞华公司、蓝宝石公司等一批独资合资企业也保持了良好的发展态势。

宝应建筑业和第三产业发展迅猛。全县常年有2.5万人的建筑队伍征战在祖国的大江南北，在北京、上海、深圳等地承建的一批高层建筑，先后获得了鲁班奖、白玉兰奖，成为宝应建筑业的形象工程。现代服务业发展水平不断提高，城市功能日趋完善，对周边地区的辐射影响力也大大增强。

一：房地产市场宏观分析

（一）宏观市场：

a、宏观市场分为三级，根据世联数据，房地产调控以来，对销售量的影响，一二三类城市分别为46.78%，42.59%，12%，对价格的影响分别为8.92%、7.56%、2%

b、调控的影响对一二类城市的效果已经显现，三线城市正在波及，这分为两个层面，销售层面，因为整体上市量较少，故总体销售量降低幅度偏低，而价格层面，几乎无甚影响，开发商与客户的博弈仍在继续。

（二）宝应市场：

a，主力的销售户型依然集中在80-110平米之间；

b，均价较上月小幅上涨，涨幅在30-50元/平米，上涨势头减缓；

c，应对即将到来的传统淡季，各楼盘的优惠政策有所调整，但无特别大的调整幅度。

d，上市楼盘因上个月的快速去化，目前库存量减少，有个别重点楼盘加推了部分房源；

e，除个别事件营销节点导致的客流量激增外，客流总量与日平均量都创宝应本年度新低

见表1-表3

表1

7.7-7.15客流抽样数据表

日期

7

8

9

10

11

12

13

14

15

兰郡

6

8

11

8

6

5

16

6

14

香格

里拉

7

7

5

6

5

9

12

7

11

安宜

嘉园

5

5

8

5

6

11

10

8

10

表2

表3

整体竞争分析：

兰郡将是下一个销售热点，但其开盘因其价格等诸多因素，必然会造成部分客户的流失，就目前阶段看，我司应早做准备，加推出与其接近的户型。并做好价格上涨的铺垫工作。

另外，从广告角度考虑，建议我司拿下安宜北路与淮江路路口的跨街作为导视所用。

名园天府

供销情况：本月所推的房源是其中心景观带的47#-52#经典多层共180套，户型从109平米的三房-140平米的大三房。

价格情况：

价格比上月上调近450元/平米，有次可见景观对楼栋的提价优势明显。

促销及推广情况：按揭98折，一次性97折。

媒介推广：楼书已印刷完毕，户外等更新完毕

整体竞争分析：

观察名园天府的主要目的在于对110平米的房源的销售判断