物业人员配置及物业费收取标准.pdfVIP

一、物业人员配置标准

（一）管理人员配置

1、管理人员：

项目经理：总建筑面积10万平方米以下设1人，10~20万平方

米，设一正一副，25万平以上，设一正二副；

助理：总建筑面积10万以下设1人，在10万平方米以上每增加

5万平方米增加1人；

分公司财务相对独立，一般设出纳、会计各一人，但可以兼职；

其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业的大小和工作需

要来设置

2、保洁主管1人(8万㎡以上或50人以上)

3、保安队长1人（50人以上）保安班长1人（10人以上）

4、维修主管1人(50000m以上写字楼)

（二）其他人员配置

1、保安人员:登记岗按入口配置1入口配1人；楼门卫岗按24

小时3班倒一门配3人；院门卫按24小时2班倒一院配2人；巡逻

岗按具体项目需求配备；车管员：根据道口或岗亭设置，车辆流量大

的每班设2人，流量小的每班设置1人，一日3班；

保安人员配备需考虑365天服务保障保安休息问题，需配备机动岗[计

算公式:所需人员=每日所需总工时x31天/22天/8小时]，按22天/人

月计算)。

2、工程维修人员:80000m以下设3人(含班长).8万-10万平设4

人(设主管):10万平以上每增加3万平增加1人;

有变电站的需高压电工3人（24小时3班倒）；低压电工3人

（24小时3班倒）；有锅炉的需锅炉工3人（24小时3班倒）；消

防监控员6人（24小时3班双岗倒）；水暖工、空调工根据项目实

际需要配置。

3、保洁人员:带办公室室内打扫、卫生间需随时维护的办公楼保

2

洁管理面积大概为每人500m；酒店、高档会所管理面积大概为每人

2

1000m左右；单位办公楼、高档住宅区及写字楼(有大堂、玻璃或百

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叶窗、公共卫生间等面积较多)清洁面积大约为每人1500-2500m；普

2

通带电梯住宅清洁面积大约4000-6000m/人；办公楼外围、容积率较

低的普通住宅及市政马路的配备是最低的，平均每人清洁面积可在

2

6000-10000m；保洁人员配备需配备机动岗[计算公式:所需人员数量=

每日所需总工时x31天/22天/8小时]，按22天/人月计算)。

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4、绿化人员:按建筑面积8万m配置1人，20万m-30万㎡设

班长1人，30万㎡以上设主管1人，容积率小于35以下可增设1人；

也可按绿化面积每4000-7000平方米左右设1人。

二、物业服务成本一般包括：

1.管理人员、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的工会费、

教育费、福利费等；

2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（工程）

3.物业管理区域清洁卫生费用；（保洁）

4.物业管理区域绿化养护费用；（绿化养护）

5.物业管理区域秩序维护费用；（保安）

6.办公费用；（管理）

7.物业管理企业固定资产折旧；（设备）

8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（商业险）

9.经甲方同意的其他费用。

三、物业管理费用测算

一般而言，物业的公共服务费用构成主要包括：管理、服务人

员的工资及福利费；公共设施设备日常运行、维修及保养费；绿化费；

清洁卫生费；保安费；办公费；固定资产折旧费；法定税收等。各项

具体费用的测算方法如下：

1、工资、社保及福利费测算

工资、社保及福利费用主要由物业管理公司人员的基本工资、社

保以及按规定提取的职工福利费、加班费、服装费（不含