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房地产企业成本管控问题研究

在“房住不炒”的政策背景下，“三道红线”“集中供地”“银行限贷”等一系列房地产调控政策的出台，极大地考验着房地产企业的整体运营能力，而成本管控无疑是房地产企业运营管理中非常重要的一环，是房地产企业能够在极度竞争时代中“活下去”的重要技能，提高房地产企业的成本管控能力，在异常激烈的竞争中取得成本优势，对房地产企业的生存乃至发展都有着重要的战略意义。

一、成本管控对房地产企业的重要性

（一）成本管控有助于提高房地产企业的管理水平

房地产企业成本管控主要是对勘察设计、招标采购、施工安装、竣工验收等各阶段成本关键控制点进行把控，良好的成本管控要求房地产企业在上述各阶段不断完善相关管理制度，强化制度执行力度，从而倒逼房地产企业对整个项目开发过程实施规范化的管理。同时，在实际成本管控过程中，房地产企业全体员工的共同参与，各部门全过程的协同合作，都有助于推动改善房地产企业的经营管理水平。

（二）成本管控有助于增强房地产企业的竞争实力

在当前市场竞争激烈如火、暗涌如潮的房地产市场，行业利润率的持续下降，已然成为众多房地产企业持续发展面临的主要难题之一，通过加强房地产企业的成本管控，严控各项成本费用开销，促使工程建设等成本显著低于竞争对手，有利于房地产企业取得成本优势，在行业竞争中抢占先机，让企业有更多的资金等资源可投入到新的发展领域，为房地产企业高质量发展夯实基础，全面增强企业的竞争实力。

（三）成本管控有助于提高项目经济效益

房地产开发项目普遍具有开发周期较长、涉及环节较多，投资金额较大，经营风险较高等特点，其经济效益受宏观经济、行业政策、市场行情等多方因素的影响存在较大的不确定性，房地产企业只有通过不断地降低成本、增加效益，才能有效降低投资成本，增强抗风险能力，而成本管控水平的升级是房地产企业“降本增效”的重要手段，加强成本管控能使房地产企业取得价格优势，增加其销售定价空间，加速库存去化，减少资金占用，从而能有效提升房地产项目的经济效益，改善房地产企业的整体盈利能力。

二、当前我国房地产企业成本管控中存在的问题

（一）成本管控相关内控制度不健全

当前我国多数房地产企业都经历过行业高速发展阶段，由于以往房地产开发项目投资收益较高，大多实行的是粗放式管理，管理层往往只注重房地产商品的开发和销售，不重视房地产企业的成本管控工作，致使当前我国很多房地产企业成本管控相关内控制度不完善，在事前、事中、事后各环节均缺乏有效的制度规范。部分房地产企业虽有建立成本管控相关制度，但未严格执行，相关职能部门也未对制度的执行情况进行监督与检查，导致成本管控制度形同虚设、流于形式。

（二）规划设计阶段成本管控介入不足

规划设计阶段是房地产项目成本管控的首要环节，尽管设计费在房屋建筑成本和设施设备安装总成本中占比较低，一般在百分之二以下，但对工程的建造价格影响可达百分之八十以上，因此从源头上控制成本显得相当重要。然而，不少房地产企业由于项目整体开发节奏较快，设计、施工、销售等各个时间节点都比较紧迫，往往对设计阶段的成本管控不够重视，成本管控部门介入较少甚至不介入，设计方案在定案前缺乏成本管理人员与设计人员之间有效的沟通与优化，致使在规划设计过程中多重视设计细节而忽略经济效益，没有进行合理的造价控制。

（三）项目招标管理不到位

招标管理作为房地产开发过程中承上启下的关键环节，无论是在保证项目工期、降低工程造价，还是在提高房地产企业建设质量上都有着重要意义。但在实践中，不少房地产企业对项目招标管理并不重视，招标活动流于形式，未对投标单位进行严格审查，缺乏严格细致的市场调查，招标控制价脱离实际市场行情，招标文件编制不严谨，工程量清单出现漏项缺项或少算多算现象，评标阶段过于看重投标单位的报价而忽视投标单位的实际管理水平，导致施工阶段因施工单位现场管理能力不足而引起施工成本的骤增，对房地产企业成本管控带来了较为严重的负面影响。

（四）设计变更与现场签证未严格控制

房地产企业项目施工阶段，受工程建设周期较长、施工条件复杂多变等各种不确定因素影响，往往会产生大量的设计变更和现场签证，房地产企业成本管控部门通过严格控制不必要的变更、签证，能够减少无效成本对项目带来的损失。但在实践中，不少房地产企业在施工过程中忽视了对工程变更以及造价的控制，项目施工过程的设计变更未经监理、房地产企业工程部等的确认，变更造价、成本测算等未经过较为严格的审核；现场签证方面随意性较强，事前无书面确认资料，往往是施工单位在做完后再进行审批，这些不规范的管理行为给了个别施工单位进行不合理变更甚至是弄虚作假的机会，工程内容的真实性及工程量的准确性均无法得到保证。

（五）绩效考核及审计问责机制缺失

不少房地产企业未将成本管控工作纳入绩效考核，未建立成本管控奖惩机制，对于在成本管控工作中