公募REITs一季报点评：高速通行费同比多下滑，部分产权项目租金承压.docxVIP

图表26：24Q1博时蛇口产园出租率和租金分化 13

图表27：24Q1华夏合肥高新整体出租率下降 13

图表28：24Q1东吴苏园底层资产项目出租率下降 13

图表29：24Q1华夏和达高科出租率下降，租金分化 14

图表30：24Q1保租房REITs项目整体出租率稳定 14

图表31：保租房类REITs基本情况 15

图表32：24Q1华夏基金华润有巢各项目出租率均有所回升 16

图表33：24Q1红土创新深圳安居安居百泉阁、安居锦园项目出租率小幅上升，保利香槟苑和凤凰公馆项目出租率下降 16

图表34：24Q1华夏北京保障房各项目出租率均有所下降 16

图表35：24Q1中金厦门安居各项目出租率均有所下降 16

图表36：24Q1国君宽庭各项目出租率均有所下降 16

图表37：盐田港、普洛斯出租率略有下降 18

图表38：24Q1普洛斯物流园通州项目出租率改善，苏州望亭、重庆项目出租率有所下滑 18

图表39：物流园类REITs基本情况 18

图表40：消费类REITs基本情况 19

图表41：消费基础设施REITs项目运营情况，出租率稳定维持高位 20

图表42：公募REITs可供分配金额与分红（亿元） 21

图表43：公募REITs24Q1可供分配金额同比变动 23

图表44：公募REITs24Q1可供分配金额完成情况 23

图表45：中证REITs指数走势及换手率 24

图表46：各板块公募REITs阶段涨跌幅（%） 24

图表47：近期REITs换手率有所改善 25

图表48：REITs不同资产类型区间换手率走势 25

图表49：REITs与高股息股指股息率对比 26

图表50：公募REITs23Q2-24Q1可供分派比率情况 26

图表51：公募REITs2024E全年可供分派比率情况 27

公募REITs经营业绩：高速通行费同比多下滑，保租房、消费稳健，部分产权项目租金承压

24年一季度，高速类业绩同比多下滑，货车修复较弱，环保能源类易受季节性因素影响，同时受设备检修影响，业绩有所分化。高速公路类项目业绩同比降幅明显，受极端天气及春节影响，通行费收入同比、环比多数下降，货车修复较弱。环保类与能源类项目受季节性因素影响较大，环保类业绩同比多数修复，一季度为进水量淡季，首创水务营收环比下降，同比上升，受电价上升影响成本承压。首钢绿能受生活垃圾季节性减少、机器例行检修影响，上网电量同比有所下降。能源类业绩表现较为分化，受季节因素影响，一季度风资源较好，国电投营收环比上升，一季度极端天气及设备故障影响下，京能光伏营收环比下降。受机组检修及市场供需影响，深能源一季度上网电量同比环比均下降。

24年一季度，产业园内部分化较大，部分项目经营边际承压，保租房平稳运行，出租率整体稳定，物流园部分项目出租率和租金承压，消费类整体经营稳健，出租率保持较高水平。产业园内部分化较大，工业厂房类资产稳定性较高，国君东久、中金湖北、华安张江、建信中关村出租率环比有所上升，博时蛇口出租率在正常范围内小幅波动，国君临港、华夏合肥高新、东吴苏园、和达高科出租率环比有所下滑，各项目租金水平多数维稳，博时蛇口部分资产、华夏和达有所承压。保租房项目平稳运行，出租率整体稳定，华夏北京出租率环比小幅下降，中金厦门安居项目租金环比有所改善；物流园类部分项目出租率和租金承压，主要源于市场供需变化影响，同时需关注中金普洛斯REIT重庆项目后续签约情况。消费类整体经营稳健，出租率保持较高水平。

高速REITs：业绩同比多下滑，货车修复较弱

24年一季度，高速类各项目通行费收入同比多数下降。今年1-2月安徽、湖北、湖南等地的低温雨雪冰冻天气较去年明显增多造成交通管制累计时间大幅上升，同时由于春节假期小型客车免费通行且时间较去年多2天，因此一季度通行费收入同比、环比多数下降。其中，中金安徽交控同比下降19.35%，主要是受周边的宣广高速改扩建及恶劣天气影响，但环比上升8.45%，主要系春运期间客车收入上升且宁芜高速在一季度内建成通车。中金山东高速环比下降14.68%，主要是因为春节期间货车车流量降低。易方达深高速同比下降16%的主要原因是雨雪天气以及呼北高速官庄至新化段通车分流了益常高速部分车辆。此外，在国内新旧动能切换、经济波浪式运行背景下，货车修复较弱，部分客货比较高的高速公路，收入表现出一定的韧性。

从通行费收入预期完成率来看，2024年第一季度完成率大部分不及预期。具体来看