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新形势下房地产企业财务管理问题探究

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孟雪松文静

【摘要】在“房住不炒”大背景下，房地产行业面临着前所未有的挑战。我国政府综合运用金融、土地、财税、投资、立法等多种调控手段，坚持稳地价、稳房价和稳预期。这对房地产企业综合实力的考验越来越大，尤其是资金实力。同时，新冠疫情的爆发，对房地产行业的发展也带来很大的冲击。在此背景下，房地产企业的竞争压力与日俱增，如果不具备较强的市场竞争力，则很有可能面临淘汰。财务管理在房地产企业管理中具备不容忽视的效用，若企业面临较多财务管理问题，将对企业良性发展产生很大负面影响。本文结合我国房地产企业的发展情况，分析房地产企业在当前经济形势下存在的财务管理问题，并提出相关防范措施。

【关键词】房地产;财务管理【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

1、房地产企业财务管理面临的主要问题

财务管理是指在一定的整体目标下，关于资产的购置、资本的融通和经营中现金流量、以及利润分配的管理，财务管理包括筹资管理、投资管理、营运资金管理及利润分配管理等四个方面。简言之，财务管理即对资金的筹集、使用和分配。由于房地产行业资金投入大且回收周期长，房地产企业财务管理的核心是资金的筹集和使用。结合笔者的实际工作经验，房地产企业面临的财务管理问题主要包括以下几个方面：

1.1资金筹集渠道单一

房地产属于资金密集型行业，房地产项目一般土地成本高、施工规模大且周转时间长，使得房地产项目往往投资成本较高，资金回笼周期较长，因此，房地产项目在开发过程中需要巨额资金支持。在我国，房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性，一直以来，银行贷款都是房地产企业最主要的外部融资途径。但银行贷款使用限制条件较多，例如，须在银行贷款到位之前投入项目建设等。特别是自坚持“房住不炒”政策以来，为对房地产企业融资进行整顿，人行等各监管机构不断发文，采取了调高银行开发贷款条件，地价款必须是自有资金等一系列措施。因此在现阶段，面对资金瓶颈，房地产企业亟待开拓新的外部融资渠道，如何取得成本低、额度高、用途范围广的外部融资，是目前房地产企业在资金筹集方面亟待解决的问题。

1.2资金链断裂风险加大

房地产行业已进入存量时代，购房需求增长缓慢，销售回款速度下降，资金回笼速度变慢，若没有强大的现金流支持，房地产企业将面临巨大的资金链压力。同时，政府对房地产行业的监管也越来越严格、调控措施和手段越来越多，例如央行和住建部出台的“三道红线”政策，即：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。在三条红线标准之下，全部踩线的房企有息负债规模将不得增加。这就意味着房地产行业债务融资将严重受限，无形中房地产企业的资金管理将面临巨大的压力。同时，随着房地产企业资金周转越来越紧张，将逐渐形成集中化趋势，资金慢慢集中在少数几家大型房地产企业手中，而中小房地产企业将不断退出房地产领域，造成两极分化严重的局面，这将给房地产企业的资金管理带来巨大的风险。上述情况的存在使得如果房地产企业资金链断裂，后果将不堪设想。

1.3税务管理面临风险

在房地产企业开发运营过程中，所涉及的税种种类很多，主要包括契税、增值税及其附加、土地增值税、企业所得税、房产税、环保税等等。同时，增值税、土地增值税、企业所得税等主要税种预缴金额大，退税相对较为困难，因此，税费对于房地产企业的现金流及成本的影响很大。若房地产企业未对税费进行全盘统筹安排，且面对国家税收政策的日趋严格，管理手段日渐精细，经常利用大数据进行比对，将会不可避免地产生较大的税务管理风险。

1.4缺乏专业财务管理人员

房地产行业走到今天，面对高地价与限房价的双重夹迫，利润空间极其有限，在如此艰难的环境下，房地产企业若要实现长远发展，迫切需要专业型人才的参与。人才的专业水平和个人素质能直接决定财务管理工作的水平。目前普遍而言，房地产企业财务管理团队存在专业型人才缺失、财务管理人员综合素质参差不齐、财务管理人员整体业务水平有待提高等情况，这可能会导致财务管理工作水平较差，有可能会出现会计核算不准确、成本管控不到位、多缴税造成无法退回、少缴税面临税务稽查、资金冗余导致资金成本过高、甚至资金链断裂等各种问题。

2、房地产企业财务管理问题解决对策

2.1扩宽融资渠道

为解决资金筹集问题，应注重扩宽融资渠道。为控制有息负债规模，降低财务风险，应优先考虑股权融资的方式。可以通过上市迅速筹集资金，且筹集到的资金可以作为注册资本金永久使用，无固定还款期限，因此，上市融资对于一些规模较大的房地产开发项目具有较强优势。从企业规模角度，由于上市标准较高，能够利用这种融资方式的一般是规模较大且信誉较好的大型房地产企业，而对于一些急于扩充规模和资金实力的有发展潜力的中型企業