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宏观调控下房地产企业金融投资模式

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苗延科

【摘要】近年来，受宏观经济形势以及国家“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”等政策的影响，房产企业的运营、生存压力都日益增长。为了进一步获得利润，房产企业在投资领域上投入了更多的资本，但高资本虽可能带来高收益，也不可避免地会使企业面临高风险。本文主要分析了我国国内房地产企业主动配合宏观调控调整金融投资模式的必要性，并指出了目前我国部分房地产企业金融投资模式的缺陷，总结了改善房地产企业经营模式、拓展投资渠道的正确方法与合理路径。

【关键词】宏观调控;房地产企业;金融投资【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

房地产企业的发展离不开金融市场内部投资的支持，为了控制房地产市场中资金的流通速度与具体投融资渠道，有关部门应当鼓励参与市场交易的房地产企业主动使用经过司法部门认证的专业性投融资工具与标准化渠道，进行一系列受到监督与控制的市场交易，商业银行可应房地产企业的要求，为其提供低息或无息的贷款与信用服务，满足房地产企业的客观资金需求，在理解房地产行业客观需求与主观经营动机的前提下，合理调配稀缺的金融资源，进行严格的资格审查，控制土地出让项目的具体招标范围与内部作用机制，革新房地产业的金融投资渠道。

1、房地产企业投资管理的现状和不足

1.1投资规模大，投资行为不合理

房地产行业是资金密集型行业，需要在建筑项目上投入大量的人力、物力、财力，行业整体的资本负债率一直居高不下，其资本投资决策的影响效应也居于行业首位。就目前的情况来看，虽然全国百强的房地产企业拥有融资优势，但房地产商整体负债比率仍然较大，行业内普遍存在投资规模大、资本结构不科学、财务杠杆利用不合理等问题。大部分地产商的财务杠杆水平都超过限定指数，企业的盈利很容易通过债息转移至负债方，融资风险较高，在一定程度上抑制了管理者的投资行为。再加上经过疫情后，部分企业面临的竞争和生存压力陡然增加，出现不少为求高收益而承担过高风险的不理智投资行为，这不仅会导致企业资金被占用，错失投资的良好时机，更可能致使企业的发展陷入破产危机之中。

1.2投资组合利用不足，现金流有风险

通过考察房地产企业的投资现状可知，很多企业虽然投入了大量资金，但回报率却不尽如意，且在投资选择上往往注重单个项目的利润回报，没有将风险与收益结合起来综合考虑。对于在特定风险情况下将财富进行分配，在不同的资产组合下获得最大化收益和最低风险的研究都明显不足。同时，资本结构的不合理导致房地产企业过度依赖银行借款。虽然银行借款可以在短期内使企业获得充足的资金，但银行借款占据资金总额高达70%的比例也使得地产商的资金来源单一化，多样化融资工具相对匮乏，企业的筹资风险较高。此外，当企业的流动比率、速动比率都低于正常水平、无法抵御常见风险时，资金的周转速率就会明显降低，致使现金流出现问题，流动性风险也随之上升。

1.3财务分析方式单一，缺乏针对性

财务分析方法是房地产行业在进行投资决策时常用的可行性分析方法，通过该方法可以直观量化目标项目的潜在风险，在多个项目中找寻到最具经济效益的选择。但是，当前的可行性分析主要采用内部收益率和净现值两个参考指标，选用这两个指标本身毋庸置疑，问题在于单一依靠这两个指标会带来一系列的片面问题，没有把握财务分析的整体应用，使得最终的评价效果难以达到预期。比如，在计算净现值时，房地产行业不同企业选择的折现率大多是根据资产定价模型或者戈登模型等而推出，未能与企业现实的融资成本、预期效益、预期风险等情况相结合，测算出的折现率和净现值的针对性不强，导致实际的可行性分析效果不佳。

2、房地产项目投资风险的特性

2.1多样性与组合性

房地产投资项目投资周期较长，会受到外部因素的干扰，且这种干扰远大于其他投资因素，如经济态势、宏观经济动向、城市需求、行业竞争、法律法规等，这使房地产项目投资风险具有多样性与组合性特征。

2.2不确定性

房地产投资的周期长、涉及面广，故不确定性是其非常重要的一个特点。简而言之，无法准确地对其进行预估和分析。另外不可抗力和经济危机等因素，也會对房地产的投资产生影响，因此房地产投资风险具有不确定性。

2.3变现性差

在房地产项目投资建设过程中，资金需求量大且前期投入较多，而其实现营收的方式较为单一，主要是通过销售变现，以实现盈利，且大量回款需受资金监管无法及时取用，其与债券、股票等随时可以变现的方式具有很大的差异，要想短期变现，很可能会造成严重损失，即变现性较差。

2.4激励性强

在需求端层面，房地产投资依然是消费者需求端的重要选择。特别是在一、二线城市，项目周边既有的配套，远期规划的想象空间，依然是商品房二级市场的有力支撑。由此可以印证高风险行业可以带来高利润的特征，一般而言，房地产项