迪荡新城二期核心区块城市设计业态分析.docxVIP

迪荡新城二期核心区块城市设计说明书

第五章功能布局

业态分析

一、 CBD功能类型

(一) 功能分类

CBD功能类型一般分为主导功能与非主导功能。主导功能主要包括商务办公中心职能；金融证券中心职能；专业化商务服务中心职能（包括法律咨询、广告制作、信息通讯、设计创新等机构）。非主导功能包括购物娱乐功能；居住功能；其他服务功能（包括医疗、教育、维修等生活服务功能）。

为了便于分析，在这里我们按照建筑功能来给一个成熟的CBD进行功能划分，主要可分为“一主三副”，“一主”即为办公功能，其中包括金融、贸易、信息、服务等办公功能。“三副”指的是商业、居住和公用设施三类，商业中包括酒店、零售、休闲、娱乐等业态；居住包括住宅、公寓等居住形式；公用设施包括市政、交通、通信、文化、学校等公共配套设施。

确保CBD生机和活力的三不原则：四类功能缺一不可；功能配套不能一蹴而就；各功能不应严格分区。

(二) 功能比例

进行CBD内各功能所占比例的确定，一般先分析CBD的形成机制：

（1）由老城中心发展而形成的CBD。

在老城改造中，根据城市产业结构的转型，随着市场变化而逐步调整功能比例。CBD理论研究中，著名学者墨菲（R.E.Mullphy）、万斯（J.E.Vance）曾于20世纪50年代初对美国9个中等城市土地利用状况进行调查后，创造性地提出了CBD量化的测定方法，规定城市中心区的办公面积占CBD总建筑面积近1/3时，该区可以确定为CBD。这是半个世纪前的美国城市的实例统计结论。

（2）新区CBD

可通过两种方式互相校核确定：一是根据实例提供的经验数字推断；二是按照市场上需求及预测数据进行校核，最终综合确定各种功能的不同比例。

推荐CBD功能比例：

（1）商务办公大于1／3

办公功能是CBD的核心功能。CBD中的办公建筑比例应占1／3～1／2以上，办公面积的比重应规定下限，上不封顶。办公楼面积低于l／3的地区，已不能称之为CBD，应按照其主导功能重新定位与命名。理论上只有办公面积占1／3以上的地区才能称之为名副其实的CBD。

（2）商业娱乐小于l／4

CBD规划用地范围内适量配套商业、旅馆、娱乐等设施，是CBD功能中必不可少的，也有利于聚集人气。当然对于CBD这样一个以办公为主要功能的区域，商业功能比例应控制在一定范围内，比例过高，CBD成了商业中心，而不再是商务中心。由于各城市的发展水平和阶段差异，具体应视CBD与周围组团的功能配合及市场需求而定。

（3）公共设施量力而行

为了配合CBD金融和商贸等高端服务功能，CBD必须首先建立便捷的市政交通设施，设立通信枢纽中心、资讯中心，以便能快捷、成本低廉地利用多种通信服务，促使金融、贸易、通信和信息处理咨询等相关产业向CBD集中。另外建立国际学校、提供优良的医疗服务设施等，也是吸引投资的重要途径。比较而言，公共设施的数量和质量是一个城市的经济实力及CBD等级的重要体现，其建设总量在CBD中所占比例，应视地方政府的财政实力和社会需求而定。

（4）居住小于1／3

在保证CBD其他功能使用的前提下，合理安排一定比例的住宅、公寓等用地，既缓解CBD上下班交通的通勤压力，也增加CBD夜间的生活气息。根据居住规模，需要配套幼儿园、学校或文体、卫生等设施，也需占有一定量的土地。因此，要合理确定居住规模。

二、 迪荡新城CBD功能比例分配

（一）确定比例分配参考依据

依据《迪荡新城总体规划》，迪荡新城商贸区控规确定商贸区的功能为以商业服务、商务办公、会议会展为主，兼有休闲居住娱乐的综合功能区。

由其功能定位来看，属于多功能复合型城市CBD，应与国际成熟CBD相区别。日本新宿、巴黎拉德芳斯等国际典型、成熟CBD与本地块无可比性，不做参考；上海虽是国内较为成功的CBD，但其以金融行业为主，商务办公发达，商业稍显缺乏，与本地块也无可比性，不做参考。

综合分析，本地块选择以北京CBD和杭州钱江新城CBD做为设计参考。

? 上表中，巴黎德方斯办公比例最高达到71%；广州珠江新城最低仅31%。可看出，多数CBD办公建筑比例占50％左右，少数在1／3以上，当今CBD办公比例达到或超过了50年前美国城市的指标。与半个世纪前的主要区别还在于智能化办公楼，配备宽带网、信息中心等集中布局以及智能化管理的高标准要求。

（二）可比案例分析

1. 北京CBD功能比例分析

北京朝阳CBD位于北京市建国门至朝阳门、东二环路至东三环路之间，规划用地约为4平方公里，现有建筑300万平方米，政府投资100亿于15年内达到1000万平方米，2008年完成整个规划的70%。届时，CBD写字楼占50%，公寓占25%，商业、文化、服务、娱乐设施占25%，多功能性强化。区内主要代表项目有新城国际公寓、北京财富中心、尚都国际中心