XXXX年8月福建龙山古镇商业项目操作模式思考.ppt

商业工程操作模式思路建议;德海·龙山古镇;内涵解析;CHAPTER.1目标分解

CHAPTER.2工程定位

CHAPTER.3商业规划

CHAPTER.4商业销售的四大模式;前

言;1.财务目标

2.企业目标

3.工程目标

;一、目标解读——财务目标;第一局部;第一局部;体系

目录;工程定位;定位解析——工程战略总体定位关联思考;战略定位依据;针对本工程的规模、规划、地域等优势，有以下3种定位方式作为战略延展：

1、以开发理念为核心（如万科的“建筑无限生活〞等）

2、以开发背景和战略目标为核心

3、以体验娱乐方式为核心（如广州正佳广场的“体验式主题购物乐园〞）;本工程作为商洛新文化娱乐模式的奠基之作，其战略意义对于“秦楚圣境〞的文化品牌开展举足轻重，因此建立区域竞争格局的战略位置尤为重要，在以上3种定位语延展上，我们认为以开发背景和战略目标为核心的表现方式更符合本工程的市场开展战略。;工程战略概念描述;现代的商业开展已呈现出“购物娱乐化〞、“消费文化化〞、“体验景观化〞的需求趋势，我们正是依据工程区位大属性及现代商业开展的大趋势，来规划一个全新的工程定位概念词。;工程定位语;“全时空〞从时间、空间的多维角度，表现【龙山古镇】工程24小时的商业气氛及历史文脉延续至今的商业文化气质，遐想空间无限；;“文化假日MALL〞从工程秦楚和船帮文化的演绎传承中，找到今天人们崇尚的购物娱乐化的假日情节，商业的诱因与历史文化交融、娱乐的需求与假日情节碰撞，这正是【龙山古镇】工程的神韵所在。;目标市场定位;工程形象定位;【龙山古镇】以“盛秦楚和船帮文化”为主题，建筑风格以新秦楚式建筑风格为主，内部结合现代商场需要的科技感和时代感的现代装修，配合正确比例的古典分割，展现出现代秦楚风，形成一种历史的延续性，也昭示着时空的超越。;结论：

【龙山古镇】工程是文化地产、商业地产与旅游地产的复合物，是历史文脉商业与现代旅游娱乐业的复合体，其蕴育的文化传承感悟、旅游景观休闲、购物体验娱乐等等创新商业元素，都在重新组构成为新工程业态、新消费诱因。;“秦楚文化Mall〞

是

点亮城市中心区的关键;工程区位

西接刘湾丹江

大桥；南临南

秦河大桥；北

过丹江与滨江

北路隔江相望，

几条重要干线

呈“区〞字型

环绕本案，形

成了得天独厚

的交通优势，

丹江横绕也使

其具备了优秀

的旅游资源与

自然资源。;工程四至;SWOT

分析;区位优势显著--高速公路出口、占据旅游自然资源

;区位优势特点解析

打造商洛市旅游中央枢纽+国际港+效劳中心+商业综合体;形成原因：

1.多数自然景观内并不具有配套

娱乐购物设施，且仅有的村级配

套缺乏管理，存在坐地起价、宰

客等现象。

2.食宿地点分布不均，且距离旅

游区较远，没有一站式的饮食酒

店效劳。

3.缺乏旅游效劳中心机构，自驾

旅行无法把握路线、旅行方案。;解决方案：;论本案旅游中央枢纽的构建与培养;商洛市随着商业经济的开展，近年来在市区内涌现出一局部比较具有规模的商业购物中心，如晨光广场、天元购物广场等，龙山古镇作为旅游中央枢纽，抢占外来旅游客户资源与第二阶段的本地消费者资源，区别于其他本地商业工程，具备以下条件优势：;论本案旅游中央枢纽的区位优势及区域开展;参考城市——大连;在“文化商贸区〞的定义范畴内，依据对【龙山古镇】工程属性深度分析，我们提出以“全时空〞概念，来说明工程的历史文脉传承感及工程商业属性需求的现代时尚感。

并以独特的时空概念，“融古托今〞，创造无限的想象意境。以“文化假日MALL〞概念来锁定【龙山古镇】工程的文化商业属性。;【龙山古镇】物业属性特征;3、文化地产特征;【龙山古镇】文化旅游商业特征分析;2、文化丰富商业地产的价值;【龙山古镇】工程三维物性特征分析;古风走廊型商场甬道，

增加购物观光情趣和人文历史内涵;2、历史观光性;【龙山古镇】工程商业属性分析;工程商业属性定义;工程物业形态界定：;3．文化主题－时空穿越;工程业态比例概念描述;3．文化中的文化;2．购物娱乐性——“文风环境，娱乐视觉〞;策略之一：选择在工程景观中轴大道上，高度凝练和集中的展现秦楚文化建筑的精华。将景观中轴大道延展的支道路骨架，营造为神似秦楚和船帮文化的街巷空间尺度和气氛。这些街巷机理将会成为最好的文化记忆的载体，通过它的空间尺度、质感、色彩和气氛，追求场所精神的一致性。

策略之二：选择以文化交流广场为中心点，以点串线、以线带面的规划混合商业业态功能。

策略之三：选择在文化交流广场中心区，将广场中轴道建设为两层空间。即考虑到上面的秦楚风，又兼顾到下面的商气。同时，对于游客及消费者能提供遮风挡雨的商业休闲空间。为秦楚式建筑注入经营理念，添加时尚的建筑和功能元素，以赢得最