XXXX年11月24日南通圆融广场住宅部分提报.ppt

住宅局部提报;一、引言篇——南通城市研究

二、包容篇——工程属性及市场视角

三、汇通篇——工程定位及开展战略

四、敢为篇——营销推广策略

五、人先篇——销售执行;引言篇

第一局部、城市研究;南通城市快速开展，南通人具备一定财富积累

2010年南通地区生产总值3418亿元，中国大陆城市第26位，经济总量排名全国地级市第8位。

GDP总量在江苏省内排名第四，仅次于苏锡宁，同时市区居民人均可支配收入已到达23541元。;公路交通兴旺

沈海、沪陕、启扬、通锡、通洋高速公路，南通市区6个互通道口。苏通长江大桥、崇启长江大桥，境内204和328国道使得南通公路网日益成型。;苏通大桥，将为苏中、苏北尤其是南通地区新辟一条通往上海、苏南的全天侯快速通道,这将从根本上提升南通的区位优势，使南通真正融入上海经济区的核心圈，并对南通的产业结构、港口经济、外向型经济、旅游城市确实立、城市布局的完善及人们思想观念产生深刻的影响。;敢为人先，具有开放性和国际视野

敢为人先、勇争第一，是南通人的重要精神特质，厚实的财富积累，加上走南闯北拼搏换来的眼界，都让南通人具有开放性和一定的国际视野。;圆融落子南通，为南通打造国际化工程而来

圆融集团的企业精神与南通的城市精神高度契合！

南通缺少具备国际化视野的工程，圆融为此而来！;城市研究—圆融与南通;包容篇

第二局部、工程属性及市场视角;、工程根本属性研究;在详尽分析工程具体属性前，我们把观点前置：

我们认为，本工程的核心属性为：

一、占据城市最核心的稀缺地段资源

二、集合多种业态的顶级生活复合体;工程属性研究—地段属性;工程属性研究—地段属性;南通城市格局开展演变——工农路是南通未来的中心;工农路作为南通的南北交通要道，串联老城区、新城区、港闸区和开发区，其沿线市政府、南通大饭店、高端住宅、商业工程聚集，几乎涵盖了南通市场上的顶级综合体工程，将满足南通的极致繁荣想象。

而位于南大街传统繁华商圈和南通新CBD的新城区交接核心位置的圆融广场，也必将成为工农路中轴最耀眼的明星。;地段价值???—城市核心板块、本工程是板块价值的复合体;板块价值——城市资源集于一体，复合型更强;工程属性研究—业态属性;工程属性研究—业态属性;工程属性研究—业态属性;工程属性研究—业态属性;二、市场视角分析;市场视角研究—宏观市场分析;市场视角研究—宏观市场分析;第四阶段;特征：价格坚挺

成交量有所下滑。;市场视角研究—宏观市场分析;市场视角研究—宏观市场分析;市场视角研究—区域市场分析;市场视角研究—区域市场分析;市场视角研究—竞品个案分析;市场视角研究—竞品个案分析;市场视角研究—竞品个案分析;市场视角研究—竞品个案分析;用材：住宅外墙采用全石材干挂与玻璃幕墙设计，配置高档双层中空断桥隔热LOW-E玻璃。

功能：底楼由近千平米的公共大堂与会所组成，完善的酒店式服务，休闲、会客高档场所等，都为项目抹上了浓郁的商务色彩。

设计：住宅由部分平层与复式“空中别墅”组成，采用三梯两户、单梯入户、另配保姆电梯的豪宅设计，赠送中央空调系统与热水系统。大面积入户花园与多阳台设计、大挑空客厅、大开间起居室的做法更能营造出奢华氛围。

户型：户型200-400，大气奢华。

配套：5000M2的临街商业店铺抢滩青年中路繁华地段。;营销——报广及现场感受良好，受政策和价格影响，去化一般。;1;市场视角研究—竞品个案分析;市场视角研究—竞品个案分析;市场视角研究—竞品个案分析;市场视角研究—竞品个案分析;市场视角研究—竞品个案分析;市场视角研究—竞品个案分析;市场视角研究;市场视角研究—客户属性分析;南通市区客户超过一半比例，而五县市客户比例也较为可观，外区域客户主要来自苏州、无锡及泰州、盐城等省内城市；

客户年龄以36-45岁的事业有成的中青年为主；

而其受教育程度主要为高中及以下（私企老板）、本科（公务员）。;私营业主、企业高管和政府阶层构成区域购房的核心客群，以2-3次置业最多;家庭人口多数为三口、四口之家，子女人数主要为1-2个，年龄根本在6-17岁学龄期。;130-180㎡的三房四房为客户的主力选择，其通风采光、功能分区等实用性户型关注度较高。;市场视角研究—客户属性分析;本案;7;1;分析完高端客户物理属性，

让我们再看看这局部客户在精神层面表现出来的共性。;市场视角研究—客户属性分析;市场规则不标准、投资渠道的日益狭窄以及财富分配体系的不健全，投资高端房产为后代珍藏。

圆融广场，建立在商业、办公、住宅三大综合业态的城市综合体上，未来价值无可限量。;这个阶层的客户，在不动产置业中，除居住功能外，更多的看重该物业所附加的商务功能和对