XX物业管理工程知识培训.ppt

物业管理工程知识培训;物业设备包括许多内容，不同性质的房屋建筑有不同的设备,大致包括以下：;基础管理;设备原始资料：如设备出厂合格证书、操作使用说明、验收资料、设备安装与结构图、设备登记表等。

设备维修资料：如报修单、事故记录、中大修工程记录、技术革新记录等

设备管理资料：如运行记录、普查记录、运行月报、考评资料等;技术标准。如各类设备的验收标准，完好标准、维修等级标准等。

管理标准。如报修程序，信息处理标准、效劳标准及标准、考核与奖惩标准等。;生产技术规程：主要有平安操作规程、维修保养规程

管理工作制度：主要有运行管理制度、巡视制度、平安管理制度、预防检修制度、值班工作制度

责任制度：包括岗位责任制度、记录与报告制度、平安制度、交接班制度等;对本企业员工的培训与教育：根本内容是技术业务、岗位培训、思想教育、职业道德、礼仪教育等

对业主、使用人的宣传与教育：其重点是有关合理与平安使用设备的宣传教育;物业设备的运行管理是设备在日常运行和使用过程中的各项组织管理工作，它具有日常性，平安性和广泛性的特点和要求。有以下两类：;定员工作：也就是根据劳动分工特点，设备运行要求和管理的需要，合理确定工作岗位的人数，其主要方法有按设备定员，按岗位定员和按比例定员三种方式。

作业组的组织：如电梯设备运行组，水工电工组等。

工作轮班组织：也就是劳动力的时间组织问题。工作轮班组织有单班制和多班制两种，在多班制条件下，必须妥善解决轮班组织问题。;设备的平安操作规程。

设备的巡视工作制度

岗位责任制度

制度与交接班制度

记录与报表制度

报告制度

效劳标准;物业设备种类繁多，有些具有一定的危险性，在使用操作和维修过程中，稍有疏忽往往会造成机毁人亡的重大事故。同时，设备的合理使用和平安操作也是减少维修损失，延长设备寿命的一个重要环节；包括：;对操作人员要：培训平安作业训练，平安意识教育和平安作业管理。

对业主和使用人员要：宣传设备平安使用知识，提高平安意识。

在特殊部位张贴平???宣传标志，平安宣传报栏。

定期召开业主和使用人座谈会。;对一些特殊或具有危险性的设备需设计和安装必要的平安保护措施

定期进行设备的平安检查和性能测试

制定设备的平安管理制度;落实国家对平安性能要求高的设备合格证制度，如电梯。

要求使用和维修人员持证上岗。;主管领导负责平安管理工作，平安巡检。

在岗位责任制中，平安必须作为一项责任内容明确下来。

平安管理，人人有责。

形成一整套平安责任制度。;《特种设备平安监察条例》规定：锅炉、电梯、游乐设施等为特种设备，实行政府平安监察制度

按规定保养，人员持证上岗

配合平安检查，落实合格证制度

形成一整套平安责任制度

分清政府、管理公司、维修单位、生产厂家责任;物业设备的维修管理是指对设备维修活动所从事的组织，方案与控制。包括：;日常维护保养：主要包括检查，清洁和润滑及时做好巩固工作以及必要记录等。

一级保养：按方案进行的保养工作。主要包括对设备进行局部解体，进行清洗，调整，按照设备磨损规律进行定期保养。

二级保养：对设备进行全面清洗，局部解体和局部修理，更换或修复磨损件，使设备能够到达完好状态的保养。;设备检查：指根据检测仪表或人的感觉器官对设备的运行情况、工作精度、磨损程度进行检查和校验，是设备维修管理中的一个重要环节。

通过检查，及时查明和消除设备隐患

针对发现的问题，拟定改进的工作措施，有目的地做好修理前的准备工作，以提高维修质量。;房屋平安检查是物业管理的重要内容。

《房屋完损等级评定标准》按结构、装修、设备将房屋分为完好房、根本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房五类。

定期评定房屋完损等级(一般1-3年），并将检查结果整理归档。;维修管理——方案维修;维修管理——方案维修;维修管理——方案维修;维修管理——方案维修;维修管理——方案修理的定额标准;维修管理——物业设备的更新改造和购置评价;四大目标

查明危机原因

减少或控制破坏、损失程度

迅速、正确的反应

制止危机继续存在;重点

镇定行事

勿轻举妄动，分清责任、权限

配合政府部门之行动

善用资源

知人善任

小心媒体之处理

控制群众情绪;硬件 软件

-设计 –制度

-维修 –监察

-更改 –经验

-突发 –效率(反应)

;法规

供给

突发;--物业管理是方案性的工作（为物业制订适当

之管理模式、人员架构、规章制度）

--每天都有所准备

--消除物业设计的