广清区域汇报.pptx

;第四部分土地获取方案;1、项目区位;即墨;2、区域经济状况;;

占地面积：400亩

容积率：1.82（我司规划，暂定2.0内）

地价：80万/亩（另建设配套小学及幼儿园移交政府，约29万/亩）

总价：3.2亿（29万/亩分摊至可售面积的建安成本）

楼面地价：659元/平米

付款时间：2013年7月（计划土地7月20日前挂牌）

付款1.6亿，（7月份）

付款1.6亿，（第一次付款后半年内）

建筑密度：我司规划

建筑限高：无限高

90/70:不严格受限

商业比例：我司规划

公建配套：我司规划

是否符合土规：符合

是否符合林规：符合

是否符合城规：符合

是否具备开工条件：土地摘牌后即可开工

;地块北侧宏平路;地块北侧动车厂;市政情况;4、项目开发条件;

二、市场分析-房地产市场简析

;2012年城阳区首置产品供销占比有所上升。首置产品销售占比最高，为38%。限购持续使得市区购房客户外溢，随着大青岛北扩推进，城阳区成为刚需客户首选，首置类产品去化速度较快。;营销方案-竞争对手分析;二、市场分析-竞品分析;二、市场分析-主要竞争对手分析;二、市场分析-主要竞争对手分析;通过竞品分析得知：

1、棘洪滩区域洋房类产品中80～90㎡两房户型接受度较高，以周边厂区或乡镇刚需购房为主。

2、主要代表性楼盘毛坯洋房价格为4000～5500元/㎡，但该区域楼盘普遍规模小，品质一般，服务水平较低，尤其在景观环境、物业管理方面较为欠缺，居住舒适性一般。

3、距地块7公里左右的高新区部分楼盘达7000元/㎡，但该区域为盐池回填区，建筑物会返盐，且当地居民认为不接地气，销售一般。

;4、该区域并无自然环境优势，并且为工业区，因此开发商在此区域进行别墅开发较谨慎，别墅产品稀少。若进行别墅开发只能打造内部环境来吸引客户。

5、根据走访企业得知，较多企业员工虽有购房需求但因该区域楼盘品质及物业服务较差，故需求遭压抑，因此销售状况普遍较差，尤其是改善型需求市场基本未打开。

综述：好品牌、有优质物管、环境优美、贴合当地市场特点的产品势必会得到市场的认可和追捧，保证产品的高品质是抢占市场份额的必要武器。;???400亩，计划分2期开发，开发周期为4年，具体销售计划如下：

计划用10%的土地作双拼，货量1.13万㎡，开盘均价9000元/㎡），计划销售1年

计划用90%土地作高层（18，24，30层），货量45万㎡，开盘均价6000元/㎡），计划销售2年

;推售时间;2、效益分析;第四部分：土地获取方案;分类;1、SWOT分析;2、意见汇总;谢谢！