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商业街项目计划书

项目运作策略及构思

(一)、项目运作策略

1、成立商业经营管理团队，获得统一代理经营权

在目前商业街人气不旺，经营氛围惨淡的现实情况下，大部分业

主在对前景充满希望的同时，愿意接受业态规划并降低租金。因此应

把握这一契机，通过致函洽谈、恳谈会等方式，说服各业主委托我公

司实施统一运营。确保商业规划、策划、招商运营和后期经营管理的

工作的有效实施。

2、定向招租，龙头店铺带动

在一定区域内，根据商业规划，选择主力店带动区域发展。同

时，从市场调研反映的结果，目前出租的商铺数量占总商铺数量的

____%，根据龙头店铺带动原则，定向招租店铺满足____%则可，使商

业街整体经营店铺超____%，商业氛围可培育起业。

3、放水养鱼，培育商业氛围

降低商铺租金，或实行三个月免租，招集商家加盟，使商业氛围

火爆起来。

4、以点带面，吸引人气

在商业街内布点____至5处流动小吃，吸引更多的女性及儿童。

如糖葫芦、棉花糖、烧烤、棒棒糖、热狗食品等。

(二)、项目定位及业态规划

项目定位

观澜区域首个特色风情商业街

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定位诠释:

“观澜区域”突出本项目的地理位置和地域优势。

“首个”突出首个，突出在创意及设计上的绝无仅有。致力将格

澜郡项目塑造成为观澜乃至深圳集大型商场、特色餐饮、酒吧街、服

装服饰为一体的特色风情商业街。

“特色风情”观澜片区消费者购物、休闲的苏格兰风情文化商业

街，凸显项目的文化底蕴和气息。

1、一层业态规划

通过对观澜片区商业、项目周边商业、项目自身商业的研究分

析，结合项目“皇家英里路”的定位情况，业态组合主要有酒吧、特

色餐饮、服装服饰、家电体验、体育用品等，并以社区便利店、精品

店、户外休闲来点缀。

酒吧街特点

此区域内有比较宽阔的街道和清新优雅的小河，并且此区域处在

商业街内部，白天商业人流很难引入，只有酒吧街白天不需要太强的

人流，晚上则可成为优散的休闲地。酒吧街可以提升整个商业项目的

品位、档次，填补区域市场空缺，具体操作时可以外摆休闲方式，带

出西式文化消费环境，体现了“皇家英里路”这一定位。

特色餐饮街特点

特色餐饮街对外立面的昭示性和人流要求非常高。把特色餐饮街

安排在这里是结合了三种因素:一是这里面向工业大道，通过广告位可

以很好的向外展示，并达到吸引消费者的要求。二是可以与肯德基、

福城酒楼形成餐饮互补。三是餐饮要求停车位足，在这里可以停车需

求。

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家电体验街特点

近两年来，家电行业竞争异常激烈，不少连锁企业已开始动用体

验营销来网罗顾客。此类体验是企业以服务为舞台，以产品为道具，

以消费者为中心，能够创造使消费者参与、值得回忆的活动。相对于

传统的封闭式玻璃橱柜的产品销售，这种体验式营销更专业、更具人

性化。根据消费者反映:购物有了现场演示，对商品的性能会有了更深

了解和实感，加之有专业指导，购物避免了盲目性。

服装服饰、体育用品街特点

商业街内部以服装服饰、体育用品为核心，形成特色步行街，合

理、连贯的把项目南北商业连接起来。

2、二层业态规划

二楼人流引入不如一楼，因此人气相对一楼会清淡一些，而美容

美体基本上是以会员制网络客户，足浴和宠物店的客户消费目标很明

确，咖啡茶座有其名牌的号召力。

项目执行案

(一)、成立项目运作小组

为了确保商业规划、策划、招商运营和后期经营管理的工作的有

效实施，需构建商业物业经营管理的全程服务机构，需要有完善的人

才架构与职能相对应，因此应成立项目运作小组，组织架构如下:

(二)、收集资料

建立档案，收集业主资料以及项目工程资料，以便顺利开展与业

主的洽谈、广告灯光设计、招商、硬件改造等工作。

与管理处联络，收集购买合同范本、物业管理合同，了解项目购

买以及物业管理的具体条款、协议。(执行人:出国留学)