万科地产小组案例.pptxVIP

万科地产营运资金管理分析小组成员

企业简介Logo愿景：成为中国房地产行业持续领跑者宗旨：建筑无限生活对客户，了解你的生活，创造展示自我的理想空间对投资者，了解你的期望，回报令人满意的理想收益对员工，了解你的追求，提供成就自我的平台对社会，了解时代要求，树立现代企业的理想形象核心价值观：创造健康丰盛的人生客户是永远的伙伴，人才是万科的资本阳光照亮的体制，持续的增长和领跑

万科企业运营发展Logo因为专注资源重组、资本运营、专业化发展多元化发展改制上市万科成立198419911991至今

房产行业特点Logo资金密集型企业，投资成本高1生产周期长、流动性差、风险大2房地产行业受政策影响3产业关联性较强4

宏观环境下的房地产行业政策Logo新一轮房地产宏观调控房地产市场急转向上高价拿地、大量圈地金融危机爆发，市场持续低迷2010年-2012年2009年2008年2007年

Logo万科营运资金情况万科地产营运资金管理分析1万科营运资金融资政策2万科营运资金管理的特点3我们的建议4

Logo基于渠道管理的营运资金分析营销渠道Diagram2成品存货+应收账款、应收票据-预收账款-应缴税费材料存货+预付账款-应付账款、应付票据在产品存货+其他应收款-应付职工薪酬-其他应付款Diagram2生产渠道采购渠道

采购渠道营运资金周转期分析Logo

采购渠道营运资金周转期分析存货管理Logo

采购渠道营运资金周转期分析Logo存货拟开发土地储备在建开发产品已完工开发产品

万科存货结构Logo

Logo基于渠道管理的营运资金分析营销渠道Diagram2成品存货+应收账款、应收票据-预收账款-应缴税费材料存货+预付账款-应付账款、应付票据在产品存货+其他应收款-应付职工薪酬-其他应付款Diagram2生产渠道采购渠道

Logo营销渠道营运资金周转期分析

营销渠道营运资金供应链依赖度=（预收账款+应付账款+应付票据+其他应付款）/（流动资产+各项减值准备）Logo

营销渠道营运资金以客户为导向的经营管理体系 2004年提出，2005年开始实施的客户导向的经营管理体系，七年来不断深入推进。这在一定程度上保证了销售款项的及时回收，缩短了应收账款周转期，进而有利于营销渠道营运资金管理绩效的改善，使得万科占用营销渠道营运资金项目如已完工产品、应收账款等处于低位。Logo

营销渠道营运资金销售方式 房地产行业的销售方式多数为预售方式，在物业交付之前，万科先与客户签订一个预售合同，在款项全部到账之后，再把它交付给客户，交付之前的回款都是预收账款。 销售方式多为预售而非赊销，减少了应收账款上的营运资金占用，进而加速了营销渠道营运资金的周转效率。Logo

Logo万科营运资金情况万科地产营运资金管理分析1万科营运资金融资政策2万科营运资金管理的特点3我们的建议4

万科营运资金的融资策略1、配合型融资策略 配合型融资策略又称保守型融资策略，是指筹资方式的期限选择与资产投资的到期日相匹配，即临时性或季节性的流动资产通过短期负债融资，永久性的流动资产和所有的固定资产通过长期负债或权益性资本融资。2、稳健型融资策略 稳健型融资策略是指企业所有的固定资产和永久性的流动资产以及一部分临时性的流动资产用长期负债和权益性资本筹资，只有一部分临时性的流动资产由短期负债筹集。3、激进型融资策略 激进型融资策略又称进取型融资策略，是指企业全部临时性流动资产和一部分永久性流动资产由短期负债筹集，而另一部分永久性流动资产和全部固定资产则由长期资金筹措。Logo

万科营运资金的融资策略单位：亿20072008200920102011流动资产954.331134.551303.232055.22826.47总资产1000.941192.371376.092156.382962.08流动资产占总资产比例95.34%95.15%94.71%95.31%95.42%流动负债437.74645.54680.581296.512007.24净营运资金466.59489.02622.65758.69819.23表格数据来自国泰安数据库

万科营运资金的融资策略Logo商业信用依赖度商业信用依赖度=经营活动的营运资金/存货—1

万科营运资金的融资策略Logo多元化融资万科对于资产负债率的严格管控不仅使其财务风险处于可控区间，也保证其融资结构的高弹性使资金链不会过于紧张而断裂，更使万科在无法预料的国家政策变动下可以继续推进筹资规模的扩张。并购与合作。严格控制资产负债率并购与合作是万科降低土地成本、增加资金运转的重要渠道。合作开发的方式，降低了万科对银行贷款的依赖性，并且融得了巨量的资金。

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