商业物业定位建议书（模板）.doc

XX项目

商业物业定位建议书

商业运营部

年月

目的：商业运营部、天河城商业策划专业提出项目定位专业意见并输出营销管理部形成整体的项目定位报告。此文件为基本商业专业意见输入要求。

第一部分商业市场调研分析

商业分析

城市商业发展历程及所处阶段研判

成熟商圈分析

商圈分布图及商圈分布格局

各商圈情况简介

商圈区位、商业业态（餐饮、超市、服装、休闲娱乐、IT通讯、家具、珠宝等）、品牌分布、租赁价格、出租率

主力消费人群及特征

各商圈的典型商业项目分析

现有商圈特征分析总结

项目消费群体分析

消费者结构分析与研究

示例：（社区配套商业：项目周边3公里；市级商圈）辐射人群范围、消费人群数量、家庭结构、年龄结构、汽车拥有量、家庭收入（购买力）、消费习惯（包括偏好消费场所、消费频次、消费目的、消费金额、服装鞋帽消费档次）、品牌商家接受度

消费群定位

示例：

第一层：区域周边20多万居民及商务人士，满足其日常消费需求；

第二层：截留XX区近30万家庭及商务消费人群；

第三层：全市追求时尚的中青年人群；

第四层：全市商务、旅游人群

国内外可借鉴典型案例分析

项目规划信息

消费群特征

项目功能定位

业态组合配比

各业态主力品牌

区域未来商业供应量分析

政府对区域规划及商业体量

商业项目分布图

商业供应量分析

商业分析总结及发展方向建议

写字楼市场分析

区域写字楼市场发展历程及所处阶段研判

所在城市或区域针对商务区发展规划研究

所在城市主要产业及对写字楼的需求分析

城市或区域写字楼供需分析

过往城市或区域写字楼供应量、销售量、出租量及成交/租金价格、空置率

城市或区域商务板块分析

城市热点办公区分布图

城市热点办公区分布及区域发展特点（出租率、空置率、主要客户等）

项目区域未来写字楼供应量分析

政府对区域规划及写字楼体量

写字楼项目分布图

写字楼未来供应量分析

写字楼租购客户群分析

写字楼客户结构分析与研究

示例：可以从所处行业（地产、贸易、金融证券、物流、咨询顾问等）、资产规模、单位性质（独资、中外合资、外资、民营企业、国有企业、央企、事业单位、政府机关等）等维度，将大、中、小客户分类结构性分析

客户需求分析

针对不同客户类型，从面积需求、位置需求、形象需求、产品具体需求、价格需求、配套、其他等方面进行分析

客户来源分析

根据交通及本区域特征、客户结构特征及需求特征，对本项目客户来源进行分析

国内外可借鉴典型案例分析

项目规划信息

客户构成

项目定位

硬件配套及车位配比

租售比例及租售价格

写字楼市场分析总结及发展方向研判

写字楼的客户构成、租金水平（区分不同等级）

未来市场展望

写字楼发展方向建议

视需要补充酒店、公寓等物业类型的研究

本项目商业、写字楼部分S.W.O.T.分析

Stength（优势）

Weakness（劣势）

Opportunity（机会）

Threat（威胁）

第二部分项目商业、写字楼部分定位建议

项目物业发展建议

项目商业规划要点

商业规划指标

商业的布局建议

项目经营建议

项目出发点和经营模式

自持物业与销售物业的配比建议

经营方式建议

商业定位及产品建议

商业城市角色定位

商业市场定位、形象定位

项目商业功能组合

购物、超市、餐饮、休闲娱乐、酒店、办公等功能组合定位。

各功能档次定位及整体档次定位

商业部分规划建议

规划布局建议

不同业态分割和基本配比（零售、超市、餐饮、生活服务、电器卖场、休闲娱乐的组合比例）

品牌商家定位

零售、超市、餐饮、休闲娱乐等目标品牌商家定位

商业部分建筑风格建议

建筑风格建议

建筑风格示意图

景观设计建议

装修标准建议

车位配比建议

物业服务建议

其他增值（产品附加值）需求

写字楼定位及产品建议

城市角色定位

写字楼市场定位及形象定位

写字楼客户定位

写字楼部分规划建议

写字楼部分建筑风格建议

建筑风格建议

建筑风格示意图

商业裙楼与写字楼物业布局及功能配置建议

涉及到有商业裙楼的写字楼项目

包括人车分流、入口；大堂等公共区域；车库等共享资源等

写字楼、裙楼商业功能配置建议（例如1-3F商业以及商业功能组合；4F以上写字楼）

户型（空间）建议

硬件配置建议

景观设计建议

车位配比建议

物业服务建议

其他增值（产品附加值）需求

第三部分项目投资收益分析

（根据自持、销售物业的建议比例进行测算分析；如为多方案可进行多方对比）

租售预期

租售比例

自持物业租金预测

出租目标预期