面积补差作业指引.doc

面积补差作业指引

目的

规范商品房交付过程中面积补差的操作流程。

适用范围

适用于公司各项目商品房交付过程中面积补差操作。

术语和定义

面积差：指销售面积与竣工实测面积之间的差额。

面积差款：即成交面积与竣工面积存在差异，按成交单价计算后的差额部分款项。

面积补差：针对面积差，由开发商向客户退面积差款或客户向开发商补面积差款。

职责

项目部

负责取得项目面积实测报告，并将面积实测信息知会营销部门。

项目售楼处

负责明源销售软件中竣工实测面积的录入及核实。

负责将“面积补差方案”录入明源系统，测算《面积补差明细表》，相关信息录入明源销售系统。

负责对已认购未签约客户的按竣工面积更换认购书手续。

准备已签约客户的《面积补差协议》。

负责已签约客户在办理房地产证前完成面积补差手续。

负责与客户沟通，处理面积补差客户的异议，解决、处理客户问题。

项目公司营销部

负责异地项目销售软件中竣工查丈面积的录入及核实。

负责将“面积补差方案”录入明源系统，测算《面积补差明细表》，相关信息录入明源销售系统。

负责对异地项目已认购未签约客户的按竣工面积更换认购书手续。

准备已签约客户的面积差协议。

负责异地项目已签约客户在办理房地产证前完成面积差手续。

负责处理异地项目面积补差客户的异议，解决、处理客户问题。

风险管理部

负责处理面积补差方面的法律问题。

负责审核《面积补差协议》。

财务资金部项目财务部

负责本地项目面积差款的收退、会计核算工作。

对本地项目面积差款的办理情况进行监督和反映。

项目公司财务部

负责本项目公司项目面积差款的收退、会计核算工作。

对本项目公司项目面积差款的办理情况进行监督和反映。

营销管理部/项目公司营销部（客服）

针对面积补差客户投诉的处理。

负责客户意见的统计分析工作。

程序

销售现场的工作程序

项目取得面积实测报告后，由项目售楼处销售助理负责将实测竣工面积录入明源销售系统，录入前知会项目财务人员，并将项目明源销售系统中的旧数据导出备份。

项目售楼处销售主管负责根据合同中原定的面积补差要求，计算需面积补差单元的收退款金额及利息，形成《面积补差明细表》。

销售助理在明源销售系统中“增加面积补差方案”并录入每单元的面积补差款并进行核对。

销售助理将已录入的数据（包括竣工面积、补差金额及利息等）导出清单，报项目财务部备案。

现售房：所录入的竣工面积核对无误后，如属于现售房，应知会现场销售员立即按竣工实测面积（现售房）进行销售。

已认购未签约客户：面积补差方案及明细表审批后一周内，项目销售人员安排已认购未签约的客户至指定地点办理面积差手续及换取认购书，过程中收退款由项目财务人员负责并开具相关票据。

签约客户的面积补差：

根据买卖合同中的关于面积补差约定，准备需要办理面积补差的已签约客户的《面积补差协议》。

在批量办理面积差前（建议在集中交付时集中办理面积补差），向项目财务人员明确面积补差办理时间、户数及金额，并与财务人员商定办理退补面积差款手续统一口径。

项目售楼处销售经理统筹安排批量办理面积差期间的工作，其中包括安排集中批量办理面积补差时间，寄发《商品房面积补差通知》、《商品房面积补差免收差异款通知》给客户。

批量办理：通知客户集中办理时间。客户统一到各销售现场办理收/退/免款事宜，客户需携带原购房收据（发票）、商品房买卖合同、身份证前往办理；退款的客户，客户另外需提供存折或卡复印件，不退现金；免收款的客户，签署《免收差异款协议》。客户补交面积差款的，项目财务人员开具发票。

零散办理：销售现场销售人员与客户约定办理时间，列明所预约的单元号给项目财务人员开具支票。支票流转完毕，销售人员电话通知客户领取支票。

已签约客户面积差手续必须于客户办理房地产证前完成，未办理面积差补款手续的客户一律不得办理房地产证。

营销管理部/项目公司营销部客服人员负责面积补差客户事务的异议/投诉处理，以及客户意见的统计分析工作。

面积补差操作说明

事项

工作内容

负责人

备注

收款

当竣工实测面积大于成交面积时，客户需补交面积差款给我司。操作细则如下：

销售主管、销售人员对需补交面积差款的客户身份进行确认，并将合同与购房收据（发票）、明源核对。

补款金额录入明源。

确认无误后，寄发通知书，与客户约定时间，按《面积补差明细表》为客户办理收款。

对于补交款的客户，就收款金额开出新的收据（发票）。

客户签订《面积补差协议》（一式三份）

原收据（发票）、合同退还客户，并将新收据（发票）及一份《面积补差协议》交给客户。

面积补差在明源录入。

项目销售经理、销售主管（项目财务人员配合收款，律师事务所配合签订《面积补差协议》）

根据实际办理套数，适当安排财务人员和律师所在现场协助

退款

当竣工实测面积小于成交面积，我司需退款给客户。操作细则如下：

销售主管、