项目定位策划管理流程.doc

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定位策划管理程序制度文件

受控编号：

编制日期

审核日期

批准日期

生效日期：年月日

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业务目标

综合考虑和平衡影响产品的各专业意见，完成项目整体定位分析（包括市场定位、客户定位、产品定位等）和产品策划结论，指导下阶段的项目设计、营销策划整体思路。

适用范围

适用于公司开发项目的市场定位、产品建议工作。

术语和定义

无

职责

营销管理部

作为可研阶段可研小组成员，根据投资拓展部要求参与项目现场踏勘等工作。

可研阶段负责区域市场及周边竞品资料的收集、研究。

可研阶段组织商业运营部编制输出《地块可行性分析及物业形态建议》并进行营销、商业讨论修订后提交投资拓展部。

负责项目获取后的，定位思路再探讨并编制项目获取后定位工作计划。

按照定位工作计划要求，组织编制《项目定位策划报告》，组织项目整体定位研讨，保证项目定位满足公司开发经营目标。

向研发设计部提供决策后的《项目定位策划报告》，用以指导后续概念设计等工作。

参与概念设计成果的沟通、讨论、评审，并根据概念设计成果沟通研讨结论形成《项目产品定位策划报告》。

针对深化设计方案对定位进行研讨修正，形成示范区需求建议。

商业运营部

作为可研阶段可研小组成员，根据投资拓展部要求参与项目现场踏勘等工作。

可研阶段输出自持物业发展建议，并与营销评审讨论。

负责商业物业的市场调研，收集商业项目信息及竞品资料。

完成商业业态客户分析，负责完成商业自持业态的产品定位，并参与营销管理部组织的整体定位专业评审。

研发设计部

参与市场调研，收集竞品项目设计信息。

分析设计条件及项目定位，完成产品概念方案设计，过程中组织与营销管理部策划人员、商业运营部及商业管理公司就概念设计成果的沟通、研讨。

商业/营销分管领导

审核《地块可行性分析及物业形态建议》、《项目（定位）策划报告》。

产品委员会

评议《地块可行性分析及物业形态建议》、《项目（定位）策划报告》。

业务流程图及控制点

流程描述

流程

阶段

编号

名称

内容描述

办理

时间

责任部门/岗位

参与部门

记录

文件

土地投资拓展阶段的定位

1

可研工作小组

投资拓展部组织成立可研工作小组，营销管理部总经理、策划副总经理、策划经理作为可研工作小组配合相关可研论证工作。

投资拓展部

营销管理部等专业部门

2

参加现场踏勘、地块信息收集

根据投资拓展部安排，作为可研小组成员参加现场踏勘。策划经理向投资拓展部收集《规划交底单》等地块、政府规划条件等基础信息。

根据拓展论证工作计划要求

营销管理部可研小组成员

3

市场调研

策划经理组织区域、周边竞品市场调研。

根据拓展论证工作计划要求

营销管理部策划经理

市场调研报告

4

形成阶段成果

策划经理负责组织编制地块可行性分析及物业形态建议报告，并组织商业运营部专业人员进行研讨，提交审批。

根据拓展论证工作计划要求

营销管理部策划经理

商业运营部、品牌小组

地块可行性分析及物业形态建议

项目获取后定位工作准备

5

定位探讨、定位工作计划

编制项目定位工作计划、对可研阶段定位进行再次探讨、思路修正，并提交产品委员会在项目前期启动会上汇报确认。

项目前期启动会前

营销管理部策划经理

投资拓展部

定位工作计划

定位修正思路

6

输入条件收集

策划经理收集定位工作支持文件、资料。

按照定位工作计划

营销管理部策划经理

各项准备资料

项目定位

7

市场、客户深化调研

准备工作同时，营销管理部、商业运营部等分别负责销售、自持商业物业的市场及客户调研分析。

按照定位工作计划

营销管理部策划经理、商业运营部

市场调研报告

8