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关于建筑物区分所有权相关问题的探讨

我学习物权法已经一个月有余，深谙物权法之于市民之重要性。尤其对其所有权局部中的“建

筑物区分所有权〞制度颇感兴趣。由于我刚刚经历过入住高层建筑物的过程，颇有些心得体会。

一、制度由来：

从到**去旅游，不禁惊叹**高层建筑物之多。据**人自己讲，在**惟有30层以上的楼才算作

高楼，是**的人口密度造成了这样的亿个结果，而在，我都没有感到过什么叫“高楼林立冲天〞。

现代经济的开展和工业化过程导致了“城市化现象〞——农村人口涌向城市，城市以其稀缺之方

寸承载剧增之人口，人均占有土地面积锐减、地价飞涨，有关地区国家不得不兴建高层建筑物

以解决市民的居住问题，使土地之效益发挥到最大。

高层建筑物，是空间的纵向延展，由于其造价昂贵，绝大多数市民不可能单独拥有其全部

所有权，而只能以租赁、购置等方式拥有其中*一个单元，从而产生了多个所有人共同拥有一幢

高层建筑物的情况，往日居住一人的方寸间现今却可以承载十几、二十几人有余。但是，随之

而来的，却是复杂于往日的法律关系：

(一)、每个所有人对专属自己的在构造上和使用上具有独立性的建筑物局部，依法享有占

有、使用、收益和处分并排除他人干预的权利，从而产生了各个所有人对高层建筑物的所有关

系;

(二)、每个所有人对建筑物区分所有权高层建筑物的共有局部享有共同使用和收益的权利，

从而在他们之间产生了对高层建筑物共有局部的共有关系;

(三)、每个所有人对整个高层建筑物享有和承当管理、维护、修缮的权利、义务，从而在

他们之间产生了作为高层建筑物管理团体的成员关系。

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这三方面的法律关系使得高层建筑物与其他建筑物相比，在权利归属、变动、使用和限制、

建筑物的管理、维护和修缮以及各个所有人之间、各个所有人与第三人之间的社会关系等方面，

更容易产生纠纷，故此，法学家们称高层建筑物为“纠纷住宅〞。

经此，建筑物区分所有权制度应运而生。

二、名称的比拟与确定：

在我国之前，不少国家已经确立了建筑物区分所有权制度，关于建筑物区分所有权一词的

表述，各国立法例上不尽一样。

日本：建筑物区分所有权。

德国、奥地利：住宅所有权。

法国：住宅分层所有权。

加拿大、澳大利亚：单元住宅所有权。

瑞士：楼层所有权。

美国：公寓所有权。

英国、新西兰：住宅所有权。

我国选用的是最科学、最合理的“建筑物区分所有权〞这一表述：“建筑物区分所有权〞中

的“区分〞，日语为“クフヅ〞或“クオケ〞，相当于汉语中的“分类〞、“划分〞之意。据此解

释，“建筑物区分所有权〞是指对建筑物的与其他局部区分开来的*一特定局部所享有的所有权，

既包括“分层住宅所有权〞，又包括“连栋住宅所有权〞，还包括“分套住宅所有权〞，可以适用

于一切类型的区分所有建筑物的权利状态。

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三、概念的界定：

关于建筑物区分所有权的界定，各国理论与实务上主要有“一元论〞、“二元论〞和“三元论

〞这三种学说。我国学者认为应采用“三元论〞，该学说为德国著名法学家贝尔曼先生所倡导，

他主*将被区分的各空间所有权视为“特别所有权〞，外周问题为“共有权〞，再加以各区分所有

者之间的“社员权〞概念，而形成将物权法及人法性二要素合为一体之“共同空间所有权〞之法

律关系。此学说得到了我国大陆学者陈华彬先生、段启武先生、我国**学者戴东雄先生、日本

著名学者丸山英气教授的积极支持。?德国住宅所有权法?采取了三元论说，该法上的所有权概

念系由专有所有权、持分共同所有权和共同所有人的成员权三局部组成。我国大陆学者段启

武先生在其论文?建筑物区分所有权之研究?中对“建筑物区分所有权〞作了如下的界定：

建筑物区分所有权，是指多个所有人、甚至上百个所有人，共同拥有一栋高层建筑物时，

各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物局部(专有局部)所享有的所有权和对供

全体或局部所有人共同使用的建筑物局部(共有局部)所享有的共有权以及