第八章房地产规划.pptVIP

第八章房地产规划;第一节租房与买房的决策考量;一、为什么要有买房规划;（三）无房地产“生涯规划”，只想一蹴而就;（四）无具体可行的房地产规划，钱被随意乱花;二、租房与买房的决策考虑因素;租房与买房优缺点比较;3.买房和租房的比较方法;案例：买房或者租房的年成本比较;1.房租是否会每年调整：买房后成本固定，而因租与购之月成本只差112.5元，只有月租的11.25％，因此只要未来房租的调整幅度超过11.25％，则买房比租房划算。

2.房贷与房租所得税扣除额：买房还应考虑虑税收方面的问题，考虑了契税和土地增值税后可能买房比租房要贵。

3.利率走势：利率愈低，买房的年成本愈低，买房会相对划算。

近年来存款与房贷利率连续走低，但房租有一定的僵固性，因此租房与买房的居住成本的差额也会降低。;4.房价涨升潜力：若房价看涨，即使目前算起来买房的年居住成本稍高，未来出售房屋的资本利得，也足以弥补居住期间的成本差额。

以上例而言，租房年居住成本率为4.86％（12150／250000），买房成本率为5.8％（13500／250000），差距只有0.54％。

如果计划住5年，只要房价可能在5年内涨2.7％（0.54％×5）以上，买房仍然划算。

不过如果房价跌落，则租房居住成本低于买房成本的情况也有可能会发生。;（2）净现值法;案例分析;（2）买房净现金流量现值;（3）当租房和买房的现金流量相等时;结论;年轻人买房好还是租房好？;第二节买房规划;一、买房规划的流程;测测看，我该买哪一种房子？;四.谈到房价，您希望您的房子价格是？

A.房价是其次，重要是周围环境和房子品质，价位不要太高即可。

B.得合乎区域的行情。

C.买到低价最重要，其它都是其次。

五.对于房子的后市行情，您很在乎吗？

A.非常在乎，希望未来可以大涨。

B.还好，能涨最好。

C.反正是自住，未来涨不涨无所谓。

六.您很在乎您住家社区管理和邻居素质吗？

A.只要不要太差就好。

B.这项不是选择住家住要因素。

C.非常重视，会因为住家不好而搬家。;各种房屋差异比较;测验结果分析;二、确定买房的负担能力;案例;???房规划模拟计算表;买房规划模拟计算表续表;（二）以储蓄及付息能力估算负担得起的

房屋总价、单价;案例;（三）按想购买房屋的价格计算每月需要负担的费用;案例;三、买房时应该考虑的因素;四、影响房价走势的主要因素;五、买房融资方案;1．贷款条件;2．商业性住房贷款可供选择的贷款品种;3．商业性住房贷款可选择的担保方式;5．还款方式;等额本金还贷法和等额本息还款法的优缺点比较;案例：等额本金还款法和等额本息还款法的比较;（2）等额本金还款法;案例：等额本息分期偿还法;具体计算;（二）住房公积金贷款;1．贷款对象;3．还款方式;（三）个人住房组合贷款;案例——“超级房奴”的理财规划;案例分析;（3）暂缓购买第二套住房。如果再贷款购买一套120平方米的住房，买房需要48万元，而其家庭月收入仅为3700元，就算不吃不喝，也要10多年才能攒够买房款，况且他们计划明年要孩于，这时会存在太太收入减少及与孩子相关的开支增大的问题，所以，建议张先生暂不考虑购买住房的计划。

（4）可以适当拿出5％左右的收入购买保险。要走出“有钱人才适合买保险”的误区，其实对于高收入家庭而言即使出现风险也不会在乎保险理赔，而收入低的家庭抗风险能力较弱，万一遇到意外，这5％的保险所起的作用是相当大的，可以帮助家庭渡过难关。

（5）应积极开源增加家庭收入，比如考虑兼职、创业等，只有收入提高了，才能逐步实现自己换房等提高生活质量的目标。;第三节换房规划;案例;案例分析;二、换房时应考虑的因素;第四节房屋出租规划;总成本＝资金机会成本＋折旧＋维修管理

费＋换房客时空置成本＋房租所得税

＋房屋税

其中：资金的机会成本＝房价×利率

折旧：按房价的1％保守计算

维修管理费：与房屋的新旧有关

空置成本：与区位、地段有关;案例;案例分析;完