美国地产行业2024年3月跟踪：二手房延续补库趋势，新房单户住宅开工放缓.docx

? 二手房市场：3月二手房库存、新增挂牌量持续增长

3月二手房库存量同环比均明显提升：截至2024年3月，美国二手房库存量为111

万套，同比增长14.4%，环比增长4.7%，实现自2023年11月以来最高同比增幅，也是连续第5个月实现同比正增长。

图5、美国二手房库存量 图6、美国二手房库存量同比及环比

资料来源：，全美地产经纪商协会，

资料来源：，全美地产经纪商协会，

3月美国二手房新增挂牌量达2023年7月以来新高：2024年3月，美国二手房新

增挂牌量为39.6万套，同比增长15.5%，环比增长16.6%，达自2023年7月以来新高。

图7、二手房新增挂牌量 图8、美国二手房新增挂牌量同比及环比

资料来源：FederalReserveEconomicData，

资料来源：FederalReserveEconomicData，

3月二手房销量转跌：2024年3月美国二手房销量季调折年数为419万套，同比

下降3.7%，环比下降4.3%，2月二手房销量改善为昙花一现，3月购房者因利率和二手房价格的继续上涨仍处于观望状态。

图9、美国二手房销量季调折年数 图10、美国二手房销量-季调折年数同比及环比

资料来源：，全美地产经纪商协会，

资料来源：，全美地产经纪商协会，

二手房售价中位数保持高位同比增长趋势：2024年3月美国二手价格中位数为

39.35万美元/套，同比增长4.8%，环比增长2.5%，自2023年7月以来已连续同比增长9个月。

图11、二手房售价中位数 图12、美国二手房售价中位数同比及环比

资料来源：，全美地产经纪商协会，

资料来源：，全美地产经纪商协会，

从Zillow平台数据来看，部分卖家挂牌价格开始松动：2024年3月，Zillow平台

上约1/5的房屋降价，这一比例较疫情前的水平约高出5个百分点。由于供需缺口较大，部分购房者可能对高利率环境失去了耐心，2024年3月美国二手房去化周期中位数降至50天，较2023年3月缩短2天。

图13、美国二手房库存去化周期中位数

资料来源：FederalReserveEconomicData，

? 新房市场：新房销售大幅增长且销售均价提升，单户住宅新开工较2月放缓

新房供应持续增长，去化周期缩短：截至2024年3月，新房待售库存量（季调）

为47.7万套，同比增长10.2%，开发商保持积极补库的趋势。截至2024年3月，

美国新房待售库存可供销售月数（季调）约8.3个月，环比略降。

图14、美国新房待售库存套数-季调 图15、美国新房待售库存可供销售月数-季调

资料来源：，美国商务部普查局，

资料来源：，美国商务部普查局，

新房销售占比达到2008年以来的历史高位：金融危机后的2009-2016年期间，新房市场销量占比萎缩至10%以下。2017-2022年期间，新房销量占比维持在10~13%。

因高利率环境下二手房供应量紧缩，2023年新房销售占比提升至14%，达到2008

年以来的历史高位。

住房市场指数首次超过50，信心自底部修复：2024年3月，住房市场指数为51，2023年8月以来首次超过50，购房者意愿以及开发商信心自底部逐步修复。

图16、美国住房市场指数 图17、美国新房与成屋销售占比

资料来源：，NAHB， 资料来源：，美国商务普查局，全美地产经纪商协会，

新房和二手房中位数售价的价差略增至9.5%：2023年以来，在高利率环境下开发商为了保证库存去化速度，采取了较为积极的降价策略，同时二手房因库存紧张价格保持同比增长趋势，令2023年以来美国新房和二手房价差快速缩小，达到

了2009年以来的历史低位区间。2024年3月美国新房价格中位数为43.07万美元

/套，同比下降1.9%，自2023年9月以来连续第7个月下滑；新房价格中位数比二手房价格中位数高9.5%，价差较2月略增，主要因开发商在有利的供需格局下降低折扣力度。

图18、美国新房与二手房价格中位数 图19、美国新房和二手房价格中位数价差幅度

资料来源：，全美地产经纪商协会，美国商务部普查局，

资料来源：，全美地产经纪商协会，美国商务部普查局，

二手房市场待售库存占比达到历史低位水平，部分购房需求转向新房市场：由于

美国利率环境处于历史高位水平，居民换房成本提升，二手房库存