美国地产行业2024年3月跟踪:二手房延续补库趋势,新房单户住宅开工放缓.docx

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? 二手房市场:3月二手房库存、新增挂牌量持续增长

3月二手房库存量同环比均明显提升:截至2024年3月,美国二手房库存量为111

万套,同比增长14.4%,环比增长4.7%,实现自2023年11月以来最高同比增幅,也是连续第5个月实现同比正增长。

图5、美国二手房库存量 图6、美国二手房库存量同比及环比

资料来源:,全美地产经纪商协会,

资料来源:,全美地产经纪商协会,

3月美国二手房新增挂牌量达2023年7月以来新高:2024年3月,美国二手房新

增挂牌量为39.6万套,同比增长15.5%,环比增长16.6%,达自2023年7月以来新高。

图7、二手房新增挂牌量 图8、美国二手房新增挂牌量同比及环比

资料来源:FederalReserveEconomicData,

资料来源:FederalReserveEconomicData,

3月二手房销量转跌:2024年3月美国二手房销量季调折年数为419万套,同比

下降3.7%,环比下降4.3%,2月二手房销量改善为昙花一现,3月购房者因利率和二手房价格的继续上涨仍处于观望状态。

图9、美国二手房销量季调折年数 图10、美国二手房销量-季调折年数同比及环比

资料来源:,全美地产经纪商协会,

资料来源:,全美地产经纪商协会,

二手房售价中位数保持高位同比增长趋势:2024年3月美国二手价格中位数为

39.35万美元/套,同比增长4.8%,环比增长2.5%,自2023年7月以来已连续同比增长9个月。

图11、二手房售价中位数 图12、美国二手房售价中位数同比及环比

资料来源:,全美地产经纪商协会,

资料来源:,全美地产经纪商协会,

从Zillow平台数据来看,部分卖家挂牌价格开始松动:2024年3月,Zillow平台

上约1/5的房屋降价,这一比例较疫情前的水平约高出5个百分点。由于供需缺口较大,部分购房者可能对高利率环境失去了耐心,2024年3月美国二手房去化周期中位数降至50天,较2023年3月缩短2天。

图13、美国二手房库存去化周期中位数

资料来源:FederalReserveEconomicData,

? 新房市场:新房销售大幅增长且销售均价提升,单户住宅新开工较2月放缓

新房供应持续增长,去化周期缩短:截至2024年3月,新房待售库存量(季调)

为47.7万套,同比增长10.2%,开发商保持积极补库的趋势。截至2024年3月,

美国新房待售库存可供销售月数(季调)约8.3个月,环比略降。

图14、美国新房待售库存套数-季调 图15、美国新房待售库存可供销售月数-季调

资料来源:,美国商务部普查局,

资料来源:,美国商务部普查局,

新房销售占比达到2008年以来的历史高位:金融危机后的2009-2016年期间,新房市场销量占比萎缩至10%以下。2017-2022年期间,新房销量占比维持在10~13%。

因高利率环境下二手房供应量紧缩,2023年新房销售占比提升至14%,达到2008

年以来的历史高位。

住房市场指数首次超过50,信心自底部修复:2024年3月,住房市场指数为51,2023年8月以来首次超过50,购房者意愿以及开发商信心自底部逐步修复。

图16、美国住房市场指数 图17、美国新房与成屋销售占比

资料来源:,NAHB, 资料来源:,美国商务普查局,全美地产经纪商协会,

新房和二手房中位数售价的价差略增至9.5%:2023年以来,在高利率环境下开发商为了保证库存去化速度,采取了较为积极的降价策略,同时二手房因库存紧张价格保持同比增长趋势,令2023年以来美国新房和二手房价差快速缩小,达到

了2009年以来的历史低位区间。2024年3月美国新房价格中位数为43.07万美元

/套,同比下降1.9%,自2023年9月以来连续第7个月下滑;新房价格中位数比二手房价格中位数高9.5%,价差较2月略增,主要因开发商在有利的供需格局下降低折扣力度。

图18、美国新房与二手房价格中位数 图19、美国新房和二手房价格中位数价差幅度

资料来源:,全美地产经纪商协会,美国商务部普查局,

资料来源:,全美地产经纪商协会,美国商务部普查局,

二手房市场待售库存占比达到历史低位水平,部分购房需求转向新房市场:由于

美国利率环境处于历史高位水平,居民换房成本提升,二手房库存

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