房地产行业市场现状及化债策略 202405 -大公国际.docx

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大公国际：房地产行业市场现状及化债策略

技术研究部（研究院）李震|010

2024年5月15日

摘要：近日，政治局会议时隔8年再提统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。中央和有关部门高度重视房地产行业债务风险防范化解问题，年初以来，全国各地陆续出台了一系列房地产调控优化政策，有效提振了市场信心和预期。供给侧方面，融资协调机制的高效落地逐步缓释了房地产企业流动性压力，需求侧方面，4月全国百城新建住宅价格实现环比连续8个月正增长，同比涨幅较上月扩大0.26个百分点，市场加速企稳复苏。整体来看，我国城镇化进程还未结束，房地产市场在刚需和改善层面仍有较为坚实的支撑，具备平稳健康发展的基本条件。未来，可进一步优化房地产市场宏观调控政策、推动第二批房企“白名单”项目加速落地、抓紧构建房地产发展新模式，从而推动房地产行业债务风险平稳出清，实现房地产行业高质量发展。

一、地产优化政策密集出台，市场信心和预期显著提振

近日，自中央明确消化存量优化增量以来，中央、各部委及地方政府密集释放房地产市场利好信号。中央层面，中央政治局会议提出，在坚持防范化解房地产风险、持续做好保交楼工作的同时，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施；自然资源部发文明确，各地要坚持以人定房，以房定地，统筹“市场+保障”的住宅用地供应安排，完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制；地方层面，上海、郑州、长沙、深圳、南京等多地推出住房“以旧换新”“以小换大”类活动，杭州、西安全域取消住房限购措施，郑州、大连、南京市江宁区等地发布了购房补贴类政策，房地产政策宽松预期持续增强。整体来看，随着以旧换新、放开限购、购房补贴、公积金提额等国家和地方政府层面房地产优化政策效果的不断显现，预计未来一段时间，市场信心、供求关系将逐步修复，房地产行业上行预期增强，刚性和改善性住房需求仍有释放空间，存量库存和增量房产消化周期将有所缩短。此外，我国城镇化进程还未结束，人们生活水平不断提高，刚需和改善性需求仍有较为坚实的支撑，具备平稳健康发展的基本条件。

表120244月以来房地产行业重点政策

中央层面

时间

发布机构

主题

政策要点

4月29日

国土资源部

《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》

商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让。

4月30日

中共中央

政治局会议

坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

5月10日

人民银行

《2024年第一季度中国货币政策执行报告》

因城施策精准实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，促进房地产市场平稳健康发展。

地方层面

4月1日

郑州

《郑州市促进房产市场“卖旧买新以旧换新”工作方案(试行)》

以旧换新，契税补贴30%

4月2日

福州

阶段性取消首贷款利率下限套住房商业性个人住房贷款利率下限

最低首付款比例调整为不低于20%，二套住房调整为不低于30%

4月2日

银川

《2024年促进房地产市场平稳健康发展若干措施》

以旧换新，公积金提额

4月12日

南京江宁区

购买新建商品住宅最高给予1%补助

购房补贴、餐饮消费券、文旅消费券

4月18日

长沙

《关于支持居民购买改善住房的通知》

以旧换新、认房不认货、公积金提额

4月23日

深圳

开展商品住房“换馨家”活动

以旧换新

4月28日

成都

《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》

取消摇号、全域解除限购

4月28日

大连

《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》

以旧换新、政府补贴

4月30日

北京

《关于优化调整本市住房限购政策的通知》

五环外可新购买1套商品住房

4月30日

天津

《关于进一步优化房地产调控政策的通知》

市六区针对京津冀户籍居民定向解除限购

5月6日

深圳

《深圳市住房和建设局关于进一步优化房地产政策的通知》

部分解除限购，符合条件人士可加购一套，符合条件公司可在指定区域购买商品住房。

5月9日

杭州

《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》

取消摇号，全域取消限购

5月9日

西安

《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》

全域取消限购

二、融资协调机制高效推进，房地产市场加速企稳复苏

（一）融资协调机制落地见效，助力房企流动性压力缓释

为促进房地产市场平稳健康发展，金融