1.商业房地产的概念.ppt

1/1|商业房地产的概念一、商业房地产的含义：人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。二、商用物业与住宅的区别：用途使用年限首付、贷款生活成本/户口问题|商业房地产的类型一、按照开发形式分类：商业街商铺市场类商铺社区商铺住宅底层商铺百货商场、购物中心商铺商务楼、写字楼商铺交通设施商铺|商业房地产的类型二、按照投资价值分类分类：“都市型”商铺--绩优股“社区型”商铺--潜力股“便利型”商铺--冷门小盘股专业街市商铺--高科技股其他商铺-“蓝筹股|商业地产投资的要点商情因子指商铺所在地区商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模及覆盖范围等。客流量客流量对于商铺的价值至关重要。商情因子阐释的是商铺所在地区的“宏观”商业状况，但客流量是针对商铺价值的“微观”量化。“可视性”因子商铺的“可视性”指经过建筑师创造性的设计，最大限度使得尽可能多的商铺在平面、立面范围内极容易被消费者看到。影响商铺租金收益和价值升值收益的因素大约有12项，这些因素对不同类型商铺价值的影响是显著不同的。|商业地产投资的要点楼层商铺所在的楼层对商铺价值的影响力不小，一层的商铺无论是租金还是售价都要比二层、三层的商铺高出很多。交通条件交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。停车条件具体讲就是轿车停车场。规划设计的科学性规划设计必须体现市场功能的需要。通常开发商需要从市场的角度对项目规划设计进行调整。硬件条件：商铺的硬件条件具体指商铺的设计和能源状况等。|商业地产投资要点经营商品的类型经营商品的类型与商铺的租金收益及价值升值收益有密切关系。隶属项目的运营特点商铺多数隶属于某个项目，所隶属项目的类型、运营方式、运营状态、管理水平等对该商铺租金、价值的影响是无法避免的。商铺初始售价商铺初始售价的高低将影响商铺投资的收益。商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也会越高。周边房地产发展趋势商铺价值提升是一个动态的过程，商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺的价值起到核心作用。投资回报收益1、投资回报概念投资回报是指投资者购买商铺后，将商铺出租给经营商户后的租金收益与投资总额的比例。2、年回报率的设计现阶段来说，商业项目较常见的投资回报率为6%~8%。3、年回报率的操作形式投资者年回报率=（预估年租金收益-风险期损失）/商铺售价预估年租金收益=预估月租金收益*12个月风险期损失=月租金*2个月|商业地产投资回报率简析|商业地产核心本质商业地产具备二大核心本质：商业地产具备——杠杆功能商业的繁荣注定周围各类物业的价值提升尤其是郊区型物业商业的杠杆功能作用更大商业地产具备——金融功能将资产打包进入资本市场获得不断的融资需求，新的资金用以新的物业再开发国际上商业行业的平均PE为40-50，而地产行业的平均PE为20-30|商业地产的案例赏析上海新天地：每平米70000元全出售翠湖天地（豪宅）日均租金2.0美金全持有企业天地（办公）日均租金8.0美金全持有新天地（商业）物业价格物业状况物业形态|商业地产案例赏析提升商业地产价值的方式之一——文化提升价值：成都锦里：非繁荣商圈，仅有武侯祠为依托，在一条350米长不足4米宽的