钦州宏进农批营销思路2017.pptxVIP

钦州【宏进农批】项目

营销策划思路方案

;;2016年上半年，房地产开发投资保持负增长态势，但降幅逐月收窄，至9月底开始转为正增长，并呈逐月加快态势。

至2016年底，全市房地产开发完成投资78.57亿元，同比增长22.2%，增幅分别比一季度、二季度、三季度累计提高46.4、35.2和15个百分点。;市场回暖，新开工面积触底回升，未来潜在供应大增。

2016年全市新增房地产开发项目34个，比去年同期多14个。新开工总量达到242.63万平方米，增长58.6%;新项目供应增加，商品房存量施工面积高位运行，市场潜在供应较大，整体市场去库存压力仍然较大。;成交均价：房价小波幅缓和上涨，9年增幅61%，平均年增6.8%

相对于南宁柳州市场，房价涨幅不高，房价仍处于合理区间。;城市居民收入稳步增长，居民购买力逐步增强;城市居民收入处于中上水平，与北海、防城、来宾接近;2016年度，从全市各县区情况来看，钦南区商品房待售面积72.76万平方米，实现同比下降19.9%，其余县区商品房库存量均有所反弹，钦北区为55.66万平方米，增速为14.3%。

由于商业营业用房在去库存政策上没有住宅优惠，加上互联网商业的冲击和经济下行的压力加大，市民投资信心不足，使得商业营业用房去库存难度加大。2016年，商业营业用房待售面积为37.47万平方米，同比增长2.7%，增速高于住宅类3.3个百分点。;微观市场小结：

1、钦州市场经历了2013年—2015年的沉静期，自去年下半年至今，目前市场迎来相对回暖，各优质楼盘走量上涨，价格也有所回升（仅限于住宅项目）

2、商业投资市场仍处于低迷状态，主要因东盟商贸城（义乌小商品市场）、儿童新天地等投资型商业项目的负面影响，另市场面烂尾楼烂尾商业显现，及年年丰项目的爆炒（最高价达到7-10万元/平米），导致钦州投资客很受伤

3、因互联网经济对实体商业的全局影响，钦州商业也不可避免的受到拖累，商业租金不高且涨幅有限，经营状态一般等因素影响着商业投资回报率以及商业价格的呈现。;微观市场小结：

4、综合各种复杂因素的影响下，从负面角度看，钦州市场商业投资持续低迷，仍未走出低谷，因市场上众多投资失败??案例，导致客户慎之又慎，甚至是对钦州商业市场已经失去投资信心；但从另一个角度看，因股市长期不振，存款利率低，其他投资风险高，投资客户投资无门，投资受到抑制，压抑的投资热情无处释放，或者被南宁等其他市场分流，或转向购买常规住宅产品，但仍有较大部分客户在寻找投资出路，而钦州市场又缺少既优质又口碑好的商业项目供市场选择（人和春天项目农贸市场销售情况良好，说明投资市场仍具有较大潜力）。;;项目现状分析：

1、项目2012年拿地，2014年首期入市销售，至今销售300多套（栋），项目销售面的信息断断续续，项目给市场的信息是以招商运营为主，对外销售的量很少，市场关注度不高；

2、价格体系混乱，价格低至4000多元/㎡，高至7000多元/㎡，包括前期售价差异大，没有统一的价格体系；

3、项目已建成几年，立面及现场包装已显老旧，周边杂草丛生，影响整体感官，道路指示系统也不清晰，项目及现场缺少销售氛围；;项目现状分析：

4、业态规划定位上，业态大而全，但没有重点，且业态过多以后，招商团队精力分散，导致规划定位与实际招商成果偏差较大，实际定位与后期招商效果不佳，水果批零经营业态较好，但经营蔬菜及粮油、副食品等业态零散，没有真正形成规模；

5、产品规划及设计功能单一，给客户的信息仅限于经营，没有其他延展空间；;项目现状分析：

6、项目双案名，宏进农批及东盟农产品大市场，让市场感觉混淆，没有统一的对外案名，项目信息被弱化；

7、投资回报率较低，按现有实际租金6-8元/㎡折算售价，回报率较低，没有吸引力；

8、开发企业具有极佳的品牌优势，但在相关宣传物料及现场包装上没有更好的体现品牌价值；;项目现状分析：

9、现场人员配置少，接待偏向招商为主，销售说辞及产品投资价值说辞有待进一步提高；

10、项目及产品整体价值定位不清晰，给市场及客户感官上觉得很泛，意识不到项目的真正核心价值，宣传物料信息大而全，没有核心价值卖点，没有记忆点，没有独特优势。;项目价值梳理;18;城市规划发展目标：

近期目标（2016年）：

中心城市跨越式发展的空间格局基本形成，以滨海休闲度假为主的旅游业得到积极发展，临港工业得到大力发展，保税港区运作良好，钦州成为北部湾地区重要的基础工业和出口加工基地。

中期目标（2025年）：

基本形成主城区、茅尾海滨海新城、港区一体化互动发展的新格局。钦州成为面向中国－东盟的区域性国际航运中心的重要组成部分，北部湾沿海生产性服务中心，综合发展的开放城市。

远期目标（2030年）：

以发展大型临海工业、港口物流，为城市、港口服务的第三