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顺驰—第壹城营销策划方案

第一篇：分析篇

一、市场背景：

????汉沽在天津东部滨海地域，是天津滨海新区关键组成部分，辖区面积441.5平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口17万。汉沽是中国关键化学工业基地之一，已形成以海洋化工为主，多门类综合发展工业体系，全区共有工业企业300余家，关键有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。汉沽不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果及水产品。其中茶淀葡萄和水产品久负盛名。

????顺驰第壹城所在寨上街，其南部为天津老牌化工企业—天津化工厂，她曾为汉沽区发展立下了汗马功劳，但伴随改革开放进行及国有老企业通病，企业效益大不如前，也在某种程度上影响了汉沽区发展。伴随汉沽新一届领导班子对当地经济结构调整，将第三产业作为汉沽区结构补充体，使汉沽成为一个经济结构多角化地域，从而确保汉沽区经济健康、可连续发展。

????汉沽当地房地产市场发展，应该是从今年正式开始，正继房地产、井田置业、开发区晟达房地产、绿地置业及顺驰地产在寨上街开发主流房地产产品开工面积达成了20万平米以上。在比较初级汉沽房地产市场中，不管是市场先入者，还是市场以后者，基础全部得了很好市场回报。其中绿地置业“绿地人家”及正继房地产“滨河家园”以其低价位得到了市场中初级用户认可，而井田置业“蓝水湾”和顺驰“第壹城”则得到市场中高级用户认可。

??汉沽顺驰第壹城，在汉沽文化街（迎宾路）和东风路交接处，因为东风路连接着汉沽未来旅游区，所以其含有较高升值潜力。小区南临汉沽区关键中学一中、八中，文化气氛浓重。小区计划建筑面积约12万平方米，景观设计企业为香港景易设计，物业服务提供为顺驰物业企业，从整体上看为顺驰强力军团又一次联合出击。从产品上看，顺驰第壹城仍沿续顺驰地产开发传统，确保小区均好性及高价值价格比特点。自产品上市以来，产品品牌认知度得到了市场高度认知。

二、竞争对手分析：

????因为汉沽房地产市场发展属于初级阶段，市场对价格敏感度较高，面对产品认知及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对手时关键针对地段、价格、产品三个层面进行归纳和比较，我们将其分为直接竞争对手和间接竞争对手。

在汉沽我们直接竞争对手是谁呢？

????我们说是井田．蓝月湾，因为井田．蓝水湾自入市以来，一直以跟随性竞争手法来截取我们用户资源，并得到了相对很好市场业绩。我们将井田．蓝月湾作为直接竞争对手理由还有：1）同处东风路延线，隔文化街相望；2）销售均价和第壹城只差100元左右，且部分楼栋立面价格要高于第壹城；3）产品类型和第壹城有相同之处，且目标用户相近。但井田．蓝月湾也有其不足之处，其中有：1）在户型设计上，其客厅面宽大部分全部不超出4米，居住舒适度不够；2）因为其地块为L型地，在景观设计均好性上不足以和第壹城相竞争；3）产品细节部分不确定性太多，且现无销售许可证也引发了部分用户游移。

在汉沽我们间接竞争对手

????在汉沽市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间接竞争对手，具体原因我们分列以下：

????绿地人家处于天化周围，滨河小区处于烈士陵园周围，她们全部远离于城区中心相正确位置优势，不足以和第壹城形成竞争态势。富达虽和第壹城相邻，但其销售已近尾声，故并不对第壹城销售造成直接威胁；

绿地人家产品计划属纯南方模式，不能和当地居住习惯相对接；而滨河小区产品计划虽和当地居住习惯相符，但其产品计划、设计水平和第壹城相比较仍不在同一层面，要落后和第壹城。而富达花园计划、设计，仍初级产品形态；

绿地、滨河及富达销售均价和第壹城相差500元左右，故此在目标人群层面，不和第壹城形成直接竞争。

竞争项目基础信息：

项目名称

计划面积

销售均价

基础情况

富达花园

6万平方米

1620

和第壹城一路之隔，均价相对较低，小区内设网球场及幼稚园，绿化率39%，容积率1.39，购房需另交配套费及购置地下室。

绿地人家

27万平方米

1760

小区规模较大，销售单价较低，一期开发面积7万平米，整体小区计划及户型设计较为南方化，销售楼层以一、二、三、六层为主。

滨河小区

12万平方米

1584

小区计划有中心景观带，五层建筑形态，小区无会所，邻近蓟运河及烈士陵园，价格优势显著，户型面积控制很好，并带简单装修。

井田．蓝月湾

6万平方米

2050

L型地块，和第壹城一路之隔，户型、价格、配套和第壹城相近。

分析：从已销售户型比来看，其中两室占了绝正确百分比，即便是顶层两室也因为价位较低得到了市场认可，所以我们有理由说，汉沽市场关键需求在两室，对于一室户型销售因为存量较大，我们仍需给足够重视。在两室销售当中关键以A、B、E户型为主导，是经典经典户型，面积在90—100㎡之间，这么也从另一侧面反应了我们用户主流消费价格在