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商业项目租赁定价原则与方案

项目价格定位是房地产经营过程的核心和实务，直接影响

着竞争对手和消费者的购买行为。商铺售价的评估有多种方法，

但在成熟的市场环境下，应多运用市场比较法进行评估。本项

目应采用市场比较法为依据，以租金反推法及其他方法进行验

证，但由于项目处于初期阶段，以下仅为初步预估。

一、商业定价基本原则

1.选取周边同类或相似商铺租金进行还原。

2.确定所选取对比项目周边商铺销售均价。

3.根据项目住宅售价，得到本项目预测参考价格。

二、商业定价的影响因素

1.片区商业成熟度。

2.目前片区商铺的租金水平。

3.临街铺位的供需状况。

4.现在片区商业的销售价格。

5.开发商知名度及商铺硬件。

6.商铺的位置。

7.商铺的规划业态。

8.片区的交通状况。

9.商业物业及后期运营。

10.铺位价格差比率。

11.未来发展升值空间。

12.居民数和流动人流量。

三、综合分析评重要性定综合比例

结合市场及地天泰阁多年代理经验，评定上述定价影响因

素之权重，综合分析评重要性定综合比例如下表：

四、项目周边商业初步调查

需要进行初步调查，包括片区商业成熟度、商铺租售情况、

销售价格等方面的调查，以便更准确地确定商业定价。

项目策划部位于火车站客运站商圈、商场商业和铁西广场

沿线临街商业，以及项目南侧各大厦底商及临街门市。在确定

价格前，需要考虑物业费、停车位和租赁费用，租赁费用为

2.5元/㎡/天至10元/㎡/天。销售方面，大部分商业不售，一

层和二层的价格为2.3万/㎡至3.8万/㎡。公摊比率广告位赠送

也是需要考虑的因素。

在项目初步价格定位方面，本案商业定价采取一铺一价原

则，综合考虑商场内楼层关系、动线级别、距离出入口的距离、

商场内及临街面顾客可视范围及角度、转角包口、商铺面积大

小及一带几关系等因素，通过价格杠杆来达到均匀去化的目的。

同时，参考同区同类铺位之综合软硬件及价格水平，利用“市

场比较法”制定价格。根据“租金还原”“住宅反推”原理，对相

关铺位的价格进行修正。

在租金平效图方面，一层和二层有咖啡、数码、西餐/咖

啡、银行、小型超市、甜品、快餐、中餐酒店/日式料理等业

态，而三层有美食广场和快餐业态。四层则是高端品牌餐饮和

休闲业态，其中休闲业态或精品酒店的租赁价格定位需要根据

商铺所在的位置按影响的因素进行综合排定价格区间，确定A

类：A+、A、A-；B类：B+、B、B-；C类：C+、C;D类及E

类。具体各类价格如下：

ABC价格类型（单位：元/天/平）（单位：元/天/平）

（单位：元/天/平）DE

以下是格式错误已经删除的段落。

经过修改后的文章：

以上价格为平米每天的基本低价，分为价格区间A+、AA、

B+、BB、C、C+。在执行过程中，价格会有5-8%的上下浮动。

此外，在首次租赁时，商户的扶持策略也需要充分考虑。签约

年限和装修免租期因不同业态而有所不同。

这些价格是由项目策划部制定的。我们的目标是为商户提

供最优惠的价格，同时确保项目的可持续发展。我们相信，这

些价格将吸引更多的商户加入我们的项目。

我们的项目策划部一直在努力为商户提供最好的服务。如

果您有任何疑问或建议，请随时联系我们。我们期待着与您合

作，共同创造更美好的未来。