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商业地产策划方案

一、商业地产分类

(一)、按存在形式分

商业地产可分为：大型综合购物中心、商业街、独立商厦、批发

零售市场、连锁店、社区商业设施、物流园区、配送中心、宾馆酒店

及餐饮娱乐项目、旅游观光景点、文化服务经营设施、体育经营设

施、公用(设施转化)经营设施等。

(二)、按产权形式分

1、虚拟产权商铺

虚拟产权式商铺的产生和返租模式的出现其实是发展商为了解决

大卖场面积消化的难题，购买者拥有一定面积的产权，但具体商铺位

置一般不明确。在此条件下套现是第一位的，只能以市场需要做策略

性引导，运用返租方式是有效的。(此种形式在北京、上海、成都等城

市已禁止使用，深圳还有部分存在)

2、独立产权商铺

独立产权式商铺拥有一个独立的商铺空间，注重项目入市后的经

营状况和物业升值，开发商一般采用应将部分卖场保留，该类型的商

铺需要依靠一定规模的产业基础和较为成熟的物流环境，在此基础

上，对所经营的业态业种以及经营环境，经营档次进行升级，从软硬

环境两方面入手，提高项目的市场认知度，从而提升项目的商业价值

和发展前景，吸引投资者与经营者共同的投资热情。

二、商业地产宏观情况

(一)、商业地产需求量增加

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随着中国经济的持续发展，人们消费水平的不断提高，以及国内

商业、零售业____年____月____日彻底对外开放，中国商业市场正在

吸引着越来越多国际商家的关注，寻找适合商家发展的商业地产项

目，成为众多国内外商家扩张规模、占领市场的基础。____年，商铺

的需求将会有大幅增加，同时商家对商业物业的选择标准将更为严

格，物业结构适用性好、位置优越的项目将成为追捧对象。

(二)、运营模式将回归理性

由政府推动的会展中心、城市广场、步行街这类形象工程，以及

一些开发商盲目兴建的购物中心、批发市场等问题逐步暴露出来，一

些不符合城市商业规划、不符合商业地产运作规律的项目将风险凸

现，中小投资者投诉可能成为一个新热点。所以今后的商业地产开发

上将更多地涉及到商业地产的后期经营管理上，单搞开发的地厂商今

后的竞争力将会越来越弱。或者说是市场上需要专业的商业地产代理

公司，以及专业的商业管理公司。

(三)、商铺开发尚待继续探索

上世纪____年代后期开始，商铺投资逐渐成为国内房地产的投资

热点，业内还有人称____年是“商铺年”。通过高价出售商铺，开发

商既可以迅速回收资金，同时也将项目的经营风险分散转移到了中小

投资者身上。但一度深受青睐的产权商铺，也使得不少开发商深陷于

项目经营不尽如人意的苦恼中。

商业地产策划方案（二）

一、项目营销总体策略

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营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过

全方位地运用营销策略，限度提升项目的附加价值，获取项目的利

润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体

策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富

理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。

二、项目营销目标方针

根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标

方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。

1.树立一个新锐概念：休闲式购物商业。

2.倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。

3.提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。

4.启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃

传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性

的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。

5.酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的

休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业

的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。

三、销售目标及目标分解

1.销售(招商)目标

2.销售目标分解

四、营销阶段计划

根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各

阶段